Pe scurt: obligatia de intretinere a constructiei nu se rezuma la "a face reparatii cand apare o
problema". Legea nr. 10/1995 leaga intretinerea de urmarirea comportarii in exploatare si de
lucrarile care rezulta din cartea tehnica a constructiei. In condominiu, Legea nr. 196/2018
adauga reguli speciale pentru proprietatea individuala, proprietatea comuna si fondul de reparatii.
Care este baza legala generala
Legea nr. 10/1995 spune la art. 7 alin. (1) ca realizarea si mentinerea cerintelor fundamentale
ale constructiilor sunt obligatorii pe intreaga durata de existenta a acestora. Art. 18 alin. (1)
spune ca urmarirea comportarii in exploatare se face pe toata durata de existenta a constructiei,
iar art. 17 alin. (3) obliga proprietarul sa pastreze si sa completeze la zi documentatia tehnica
privind urmarirea comportarii in exploatare si interventiile asupra constructiei.
Pentru proprietar, obligatiile sunt formulate direct in Legea nr. 10/1995, in sectiunea privind
responsabilitatile proprietarilor. Din forma consolidata in vigoare rezulta, in esenta, obligatia
de a efectua la timp lucrarile de intretinere si reparatii care revin proprietarului conform
normelor legale si cartii tehnice a constructiei, precum si obligatia de a pastra si completa
documentatia tehnica.
Ce inseamna asta in practica
Intretinerea nu este doar o optiune economica. Ea inseamna sa urmaresti cladirea, sa notezi
interventiile relevante, sa remediezi defectele si sa nu lasi constructia sa iasa din parametrii
de siguranta si functionare. Tocmai de aceea, art. 36 din Legea nr. 10/1995 trateaza ca fapte
sanctionabile necompletarea si nepastrarea cartii tehnice conform legii, neexecutarea obligatiilor
privind urmarirea comportarii in exploatare si neexecutarea lucrarilor de reparatii si consolidari
in conditiile legii.
Ce se schimba in condominiu
Verificat la data de 10 aprilie 2026. Daca vorbim despre un apartament sau un spatiu dintr-un
condominiu, Legea nr. 196/2018 aduce reguli suplimentare. Textul consolidat arata ca proprietarul
are obligatia sa pastreze si sa intretina in stare de functionare si siguranta spatiile interioare,
echipamentele si instalatiile din proprietatea individuala, pe cheltuiala sa, astfel incat sa nu
aduca prejudicii celorlalti proprietari. Daca produce daune, proprietarul trebuie sa repare
stricaciunile sau sa suporte cheltuielile pentru lucrarile de reparatii.
Pentru proprietatea comuna, Legea nr. 196/2018 spune la art. 71 alin. (2) ca fondul de reparatii
este utilizat numai pentru consolidarea condominiului, reabilitarea termica, cresterea calitatii
ambiental-arhitecturale a constructiilor, precum si pentru repararea si imbunatatirea proprietatii
comune. Asta inseamna ca, in bloc, obligatia de intretinere nu dispare la nivelul asociatiei, ci
se organizeaza distinct intre ce revine proprietarului individual si ce revine partilor comune.
Ce NU este bine sa spui generic
Nu este corect sa reduci toata obligatia de intretinere la Codul civil sau la un simplu "fond de
reparatii obligatoriu". In realitate, baza centrala pentru constructii este Legea nr. 10/1995,
iar pentru condominii se adauga regulile speciale din Legea nr. 196/2018. Fondul de reparatii
exista pentru proprietatea comuna, dar nu inlocuieste obligatiile tehnice si legale ale
proprietarului privind siguranta, urmarirea comportarii si interventiile necesare.
Recomandarea arhitectului
Citeste obligatia de intretinere in trei straturi: cartea tehnica si urmarirea comportarii,
reparatiile care rezulta din acestea, apoi regulile speciale din condominiu pentru delimitarea
intre proprietatea individuala si proprietatea comuna. Daca lipseste unul dintre straturi, analiza
ramane incompleta.
Baza legala si verificare
Pentru obligatia generala de mentinere a cerintelor fundamentale si de urmarire in exploatare sunt
relevante art. 7 alin. (1), art. 17 alin. (3), art. 18 alin. (1) si art. 36 din Legea nr.
10/1995. Pentru regulile speciale din condominiu sunt relevante prevederile consolidate din Legea
nr. 196/2018 privind obligatia proprietarului de a intretine proprietatea individuala fara a
prejudicia ceilalti proprietari, obligatia de a suporta reparatiile cauzate si art. 71 alin. (2)
privind utilizarea fondului de reparatii pentru proprietatea comuna.
