Întreținerea construcției: ce obligă legea...

Obligația de întreținere a construcției nu înseamnă doar reparații reactive. Legea nr. 10/1995 și Legea nr. 196/2018 impun proprietarului urmărirea comportării în exploatare, completarea documentației tehnice și delimitarea clară între proprietatea individuală și cea comună în condominiu.

Când un proprietar îmi spune că „mai vede el, dacă apare ceva", știu că are o înțelegere incompletă a ce îi cere legea. Obligația de întreținere a construcției nu este o opțiune economică pe care o amâni până la prima fisură vizibilă — ea este continuă, documentată și sancționabilă.

Baza legală: Legea nr. 10/1995

Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcții stabilește cadrul central. Art. 7 alin. (1) prevede că realizarea și menținerea cerințelor fundamentale ale construcțiilor sunt obligatorii pe întreaga durată de existență a acestora. Nu pe durata unui contract, nu până la vânzare — pe întreaga existență.

Art. 18 alin. (1) merge mai departe: urmărirea comportării în exploatare se face pe toată durata de existență a construcției. Iar art. 17 alin. (3) obligă proprietarul să păstreze și să completeze la zi documentația tehnică privind urmărirea comportării în exploatare și intervențiile asupra construcției.

Cu alte cuvinte, proprietarul are trei obligații care se suprapun:

Urmărirea construcției — nu aștepți să cedeze ceva, ci monitorizezi activ.
Executarea lucrărilor care rezultă din cartea tehnică și din urmărire.
Menținerea și completarea documentației tehnice la zi.

Nerespectarea lor nu rămâne fără consecințe: art. 36 din aceeași lege tratează ca fapte sancționabile necompletarea și nepăstrarea cărții tehnice, neexecutarea obligațiilor privind urmărirea comportării în exploatare și neexecutarea lucrărilor de reparații și consolidări în condițiile legii.

Ce se schimbă în condominiu

Dacă vorbim despre un apartament sau un spațiu dintr-un condominiu, intră în joc și Legea nr. 196/2018. Textul consolidat al acesteia precizează că proprietarul are obligația să păstreze și să întrețină în stare de funcționare și siguranță spațiile interioare, echipamentele și instalațiile din proprietatea individuală, pe cheltuiala sa, astfel încât să nu aducă prejudicii celorlalți proprietari. Dacă produce daune, proprietarul trebuie să repare stricăciunile sau să suporte cheltuielile pentru lucrările de reparații.

Pentru proprietatea comună, art. 71 alin. (2) din Legea nr. 196/2018 stabilește că fondul de reparații este utilizat numai pentru consolidarea condominiului, reabilitarea termică, creșterea calității ambiental-arhitecturale a construcțiilor, precum și pentru repararea și îmbunătățirea proprietății comune.

Prin urmare, în bloc există două niveluri distincte de obligație: ce revine proprietarului individual (spații, echipamente, instalații proprii) și ce revine proprietății comune (administrat prin asociație și fond de reparații). Confundarea lor este o sursă frecventă de litigii între vecini și asociații.

Ce să nu confunzi

Codul civil reglementează raporturi de drept privat între proprietari, dar baza tehnică și legală pentru construcții rămâne Legea nr. 10/1995. Fondul de reparații din condominiu nu înlocuiește obligațiile tehnice individuale — el există pentru proprietatea comună, nu pentru ce se degradează în apartamentul tău.

Cum citești corect obligația de întreținere

Trei straturi, în ordine:

Cartea tehnică și urmărirea comportării — documentul de bază al construcției.
Reparațiile și intervențiile care rezultă din urmărire.
Regulile speciale din condominiu — delimitarea între proprietatea individuală și cea comună.

Dacă lipsește unul dintre straturi, înțelegerea obligației rămâne incompletă — și, în caz de litigiu sau control, lacunele se văd.

Dacă ești în situația în care cartea tehnică a imobilului lipsește, este incompletă sau nu știi exact ce obligații îți revin ca proprietar, consultă un arhitect înainte să faci orice intervenție. Îți poate clarifica cadrul legal și te poate ajuta să eviți sancțiuni sau prejudicii față de vecini.

Întrebări frecvente

Ce se înțelege prin „urmărirea comportării în exploatare"?
Este obligația proprietarului de a monitoriza starea construcției pe toată durata ei de existență și de a păstra și completa la zi documentația tehnică privind urmărirea și intervențiile — nu doar atunci când apare o problemă vizibilă.

Fondul de reparații din condominiu acoperă și reparațiile din apartamentul meu?
Nu. Conform art. 71 alin. (2) din Legea nr. 196/2018, fondul de reparații este destinat proprietății comune. Reparațiile din proprietatea individuală cad în sarcina proprietarului respectiv, pe cheltuiala sa.

Ce riscă proprietarul care nu întreține construcția?
Art. 36 din Legea nr. 10/1995 tratează ca fapte sancționabile necompletarea și nepăstrarea cărții tehnice, neexecutarea obligațiilor privind urmărirea comportării în exploatare și neexecutarea lucrărilor de reparații și consolidări în condițiile legii.

Bază legală