Pe scurt: zidul comun dintre vecini nu se judeca dupa intuitie, ci dupa regulile de coproprietate
asupra despartiturilor comune din Codul civil. Legea porneste de la o prezumtie de coproprietate,
apoi stabileste cum se impart cheltuielile, ce lucrari pot fi facute si cum poate fi inaltat zidul.
Care este regula de pornire
Art. 660 alin. (1) din Codul civil spune ca zidul, santul sau orice alta despartitura intre doua
fonduri sunt prezumate a fi in proprietatea comuna a vecinilor, daca nu rezulta contrariul din
titlul de proprietate, dintr-un semn de necomunitate ori daca proprietatea comuna nu a devenit
proprietate exclusiva prin uzucapiune.
Art. 661 completeaza prin exemple de semne de necomunitate. Cu alte cuvinte, punctul de plecare nu
este ca zidul ar apartine automat celui care l-a construit aparent sau celui care il foloseste mai
mult, ci prezumtia legala de coproprietate, pana la dovada contrara.
Cine plateste intretinerea si reparatia
Art. 663 alin. (1) din Codul civil spune ca coproprietarii suporta cheltuielile de intretinere si
reparare proportional cu dreptul fiecaruia. Alin. (2) permite, in principiu, renuntarea la dreptul
asupra despartiturii pentru a nu participa la cheltuieli, dar aceasta iesire nu este posibila daca
proprietarul are o constructie sprijinita de zidul comun ori trage un alt folos din exploatarea lui.
Asta inseamna ca, in practica, nu poti spune pur si simplu "nu ma intereseaza zidul, nu platesc"
daca te folosesti efectiv de el.
Ce lucrari poate face fiecare coproprietar
Verificat la data de 11 aprilie 2026. Art. 664 alin. (1) da fiecarui coproprietar dreptul sa sprijine
constructii ori sa instaleze grinzi in zidul comun, dar cu obligatia de a lasa 6 centimetri spre
celalalt coproprietar si fara a-i afecta dreptul de a face lucrari similare. Art. 665 alin. (1)-(3)
reglementeaza inaltarea zidului comun: oricare dintre coproprietari il poate inalta, dar suporta
singur cheltuielile partii suprainaltate si, daca este necesar, si pe cele generate de reconstruirea
zidului pentru a rezista noii inaltari.
Vecinul care nu a contribuit initial poate dobandi ulterior coproprietatea asupra partii inaltate,
in conditiile art. 665 alin. (3), prin plata cotei corespunzatoare.
Ce se intampla daca zidul urmeaza sa fie construit de la zero
Art. 662 alin. (1) permite ca un vecin sa il oblige pe celalalt sa contribuie la construirea unei
despartituri comune. Alin. (2) spune ca, in lipsa unor dispozitii legale, a regulamentului de
urbanism sau a obiceiului locului, inaltimea zidului comun se stabileste de parti, dar fara a depasi
2 metri, socotindu-se si coama zidului.
Tocmai aici se vede legatura dintre Codul civil si regulile urbanistice: daca exista reglementari
locale mai stricte, ele trebuie verificate separat.
Recomandarea arhitectului
Inainte sa construiesti, sa inalti sau sa modifici un zid dintre vecini, clarifica trei lucruri:
daca zidul este prezumat comun, daca exista semne de necomunitate si ce reguli urbanistice locale
se aplica in zona. Fara aceasta triere, disputa civila si cea de urbanism se amesteca inutil.
Baza legala si verificare
Pentru prezumtia de coproprietate si semnele de necomunitate sunt relevante art. 660 si art. 661
din Codul civil. Pentru obligatia de construire sunt relevante art. 662 alin. (1)-(2). Pentru
cheltuielile de intretinere si reparare este relevant art. 663. Pentru sprijiniri, grinzi si
inaltarea zidului comun sunt relevante art. 664-665. Pentru dobandirea ulterioara a coproprietatii
este relevant art. 666.
