Calculator POT și CUT
Calculează amprenta maximă, suprafața desfășurată și spațiile verzi obligatorii pentru terenul tău — conform Legii 350/2001.
Baza legală
Legea 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul definește indicatorii urbanistici ca instrumente de control al proiectării și dezvoltării durabile. POT și CUT sunt stabiliți prin PUG (Plan Urbanistic General) sau PUZ (Plan Urbanistic Zonal) și sunt obligatoriu de respectat la orice nouă construcție.
Definiții oficiale
Procentul de Ocupare a Terenului
Raportul dintre suprafața construită (amprenta la sol a clădirii sau proiecția pe sol a perimetrului etajelor superioare) și suprafața parcelei. Suprafața construită este suprafața construită la nivelul solului, cu excepția teraselor descoperite ale parterului care depășesc planul fațadei, a platformelor, scărilor de acces. Proiecția la sol a balcoanelor a căror cotă de nivel este sub 3,00 m de la nivelul solului amenajat și a logiilor închise ale etajelor se include în suprafața construită.
Sursa: Legea 350/2001, Art. 47
Coeficientul de Utilizare a Terenului
Raportul dintre suprafața construită desfășurată (suprafața desfășurată a tuturor planșeelor) și suprafața parcelei inclusă în unitatea teritorială de referință. Nu se iau în calculul suprafeței construite desfășurate: suprafața subsolurilor cu înălțimea liberă de până la 1,80 m, suprafața subsolurilor cu destinație strictă pentru gararea autovehiculelor, spațiile tehnice sau spațiile destinate protecției civile, suprafața balcoanelor, logiilor, teraselor deschise și neacoperite, teraselor și copertinelor necirculabile, precum și a podurilor neamenajabile, aleile de acces pietonal/carosabil din incintă, scările exterioare, trotuarele de protecție.
Sursa: Legea 350/2001, Art. 47
Ce intră și ce nu intră în calcul
POTProcentul de Ocupare a Terenului
Intră în calcul
- Amprenta la sol a clădirii
- Proiecția pe sol a perimetrului etajelor superioare
- Balcoane cu cota sub 3,00 m față de sol
- Logii închise ale etajelor (proiecție la sol)
NU intră în calcul
- Terase descoperite ale parterului ce depășesc planul fațadei
- Platforme exterioare
- Scări de acces exterioare
CUTCoeficientul de Utilizare a Terenului
Intră în calcul
- Suprafața tuturor planșeelor (toate nivelurile)
- Subsol cu înălțime liberă peste 1,80 m (destinație locuire/birouri)
- Mansarde amenajabile
NU intră în calcul
- Subsol cu înălțime liberă până la 1,80 m
- Subsol destinat strict parcării auto
- Spații tehnice și spații pentru protecție civilă
- Balcoane, logii, terase deschise și neacoperite
- Terase și copertine necirculabile
- Poduri neamenajabile
- Alei de acces pietonal/carosabil din incintă
- Scări exterioare
- Trotuare de protecție
Cum citești certificatul de urbanism
Certificatul de urbanism este primul document pe care trebuie să îl obții înainte de a proiecta. Emis de primărie, el conține exact valorile POT și CUT aplicabile terenului tău, dimensiunile minime ale aliniamentelor față de stradă, regimul de înălțime admis și eventualele restricții speciale (zone protejate, servituți, etc.).
Valorile POT și CUT se găsesc la secțiunea „Regim tehnic" din certificat. Dacă nu sunt menționate explicit, înseamnă că parcela se supune regulamentului general al PUG — cere o clarificare în scris de la biroul de urbanism al primăriei. Este dreptul tău legal să primești această informație.
Acordă atenție UTR-ului (Unitatea Teritorială de Referință) înscris în certificat — aceasta identifică zona funcțională și regulamentul aplicabil. POT și CUT diferă semnificativ: zone rezidențiale mici (R1) pot permite POT de 20% și CUT 0,5, în timp ce zone rezidențiale mai dense (R3) permit POT de 45% și CUT 1,3.
Întrebări frecvente
Garajul intră în calculul POT?
Garajul construit la nivelul solului intră complet în calculul POT. Un garaj subteran cu înălțimea liberă sub 1,80 m poate fi exclus din CUT, dar amprenta sa la sol afectează POT. Verifică regulamentul PUG pentru detalii specifice zonei în care se află parcela ta.
Ce se întâmplă dacă depășesc POT sau CUT?
Autorizația de construire va fi respinsă dacă proiectul depășește indicatorii urbanistici. Unica soluție legală este inițierea unui PUZ sau PUD care să modifice indicatorii pentru parcela respectivă — un proces care durează 6–18 luni și necesită aprobarea consiliului local.
Care este diferența dintre PUG și PUZ?
PUG (Plan Urbanistic General) reglementează tot teritoriul administrativ al localității și stabilește zonele funcționale cu indicatorii lor. PUZ (Plan Urbanistic Zonal) este mai detaliat, elaborat pentru o zonă specifică, și poate modifica regulamentul PUG. PUZ are prioritate față de PUG în aria sa de aplicabilitate.
Ce este UTR-ul și de ce contează?
UTR (Unitatea Teritorială de Referință) este subdiviziunea funcțională din PUG căreia îi aparține parcela ta. Fiecare UTR are propriul regulament cu POT, CUT și regim de înălțime. Terenul poate fi în R1 (rezidențial mic), R2 (rezidențial mediu), M1 (mixtă) sau alte categorii — fiecare cu reguli diferite.
Cum obții un PUZ pentru a crește POT-ul?
Procesul implică: angajarea unui arhitect sau urbanist acreditat, elaborarea studiului de oportunitate, avizarea de autoritățile competente, dezbatere publică și aprobarea de consiliul local. Durata estimată: 6–24 luni. Cost orientativ: 15.000–50.000 RON, în funcție de complexitate și suprafața zonei reglementate.
Calculator interactiv
Calculator Indicatori Urbanistici
Ai nevoie de ajutor cu autorizația?
Calculatoarele sunt orientative. Valorile reale POT/CUT pentru terenul tău se găsesc în certificatul de urbanism și PUZ/PUG local.