Calculator POT și CUT
Calculează amprenta maximă, suprafața desfășurată și spațiile verzi pentru terenul tău — actualizat conform Legii 169/2026.
Baza legală
Legea nr. 169/2026, în vigoare din 25 august 2026, definește POT și CUT în anexa nr. 1. Valorile maxime se stabilesc prin documentațiile de urbanism aplicabile parcelei și trebuie respectate împreună cu toate celelalte condiții locale.
Definiții oficiale
Procentul de Ocupare a Terenului
Raportul procentual dintre suprafața construită și suprafața parcelei. Noul Cod folosește proiecția pe sol a volumului construcției și, după caz, a elementelor permanente care depășesc amprenta, inclusiv etaje în consolă și balcoane. Definiția enumeră și terase, platforme, scări și alte amenajări care trebuie încadrate în calcul.
Sursa: Legea 169/2026, anexa nr. 1 — definiția POT
Coeficientul de Utilizare a Terenului
Raportul dintre suprafața construită desfășurată propusă și suprafața parcelei. Anexa nr. 1 enumeră deducerile, între care spațiile sub 1,80 m, parcajele la subsol sau demisol, spațiile tehnice la subsol, adăposturile de protecție civilă, podurile neamenajabile, balcoanele exterioare, logiile deschise și terasele neacoperite. Lista completă trebuie verificată la proiect.
Sursa: Legea 169/2026, anexa nr. 1 — definiția CUT
Pe înțelesul tuturor: ce e „amprenta la sol”
Cea mai mare confuzie la POT: lumea crede că suprafața construită înseamnă doar ce atinge pământul. Nu e așa. Conform Legii 169/2026, anexa nr. 1, suprafața construită folosește proiecția pe sol a volumului și a elementelor permanente care depășesc amprenta — adică exact ce ai vedea dacă ai privi clădirea drept de sus, dintr-un avion(umbra ei la amiază).
Exemplu — clădire pe stâlpi. Ridici construcția pe stâlpi: la parter ai doar stâlpii, locuri de parcare și o intrare în scară de 15 m²; la etaj, o amprentă de 100 m². Deși clădirea atinge fizic solul pe circa 15 m², POT-ul se calculează după proiecția de 100 m² a etajului. Nu poți reduce POT-ul ridicând clădirea pe piloți — proiecția etajelor superioare se ia integral.
Etaj în consolă
Dacă etajul iese în afara parterului (în consolă), partea ieșită se adaugă la amprentă. Mereu contează conturul cel mai mare al clădirii, proiectat pe sol.
Balcoane și logii
Noul Cod include în proiecția POT balcoanele și celelalte elemente constructive permanentecare depășesc amprenta. Pentru o geometrie atipică, proiectantul trebuie să documenteze încadrarea.
Schimbare importantă: nu mai folosi automat excluderea veche pentru terasele descoperite ale parterului, platforme și scări exterioare. Definiția actuală le enumeră în calculul POT; verifică forma și situația exactă a proiectului.
De reținut: amprenta la sol = conturul cel mai mare al clădirii, proiectat pe sol, nu ce atinge pământul. Valoarea exactă a POT-ului pentru terenul tău se găsește în Certificatul de Urbanism, la secțiunea „Regim tehnic”.
Ce intră și ce nu intră în calcul
POTProcentul de Ocupare a Terenului
Intră în calcul
- Amprenta la sol a clădirii
- Proiecția elementelor permanente care depășesc amprenta, inclusiv etaje în consolă și balcoane
- Terase descoperite ale parterului care depășesc fațada, platforme și scări exterioare
- Parcaje la sol, curți interioare și celelalte elemente enumerate de anexa nr. 1
Atenție la încadrare
- Nu aplica automat excluderile din vechea Lege 350/2001
- Verifică încadrarea elementelor atipice în definiția completă din anexa nr. 1
- Corelează rezultatul cu PUG/PUZ/RLU și certificatul parcelei
CUTCoeficientul de Utilizare a Terenului
Intră în calcul
- Suprafața tuturor planșeelor (toate nivelurile)
- Subsol cu înălțime liberă peste 1,80 m (destinație locuire/birouri)
- Mansarde amenajabile
NU intră în calcul
- Spații cu înălțime liberă interioară sub 1,80 m
- Parcaje la subsol sau demisol, inclusiv rampe, manevre și anexe funcționale
- Spații tehnice la subsol și etaj tehnic în limita prevăzută de Cod
- Adăposturi de protecție civilă
- Balcoane exterioare, logii deschise și terase neacoperite
- Copertine în consolă și poduri neamenajabile
- Poduri neamenajabile
- Alei de acces pietonal/carosabil din incintă
- Scări exterioare
- Trotuare de protecție
Cum citești certificatul de urbanism
Certificatul de urbanism este primul document pe care trebuie să îl obții înainte de a proiecta. Emis de primărie, el conține exact valorile POT și CUT aplicabile terenului tău, dimensiunile minime ale aliniamentelor față de stradă, regimul de înălțime admis și eventualele restricții speciale (zone protejate, servituți, etc.).
Valorile POT și CUT se găsesc la secțiunea „Regim tehnic" din certificat. Dacă nu sunt menționate explicit, înseamnă că parcela se supune regulamentului general al PUG — cere o clarificare în scris de la biroul de urbanism al primăriei. Este dreptul tău legal să primești această informație.
Acordă atenție UTR-ului (Unitatea Teritorială de Referință) înscris în certificat — aceasta identifică zona funcțională și regulamentul aplicabil. POT și CUT diferă semnificativ: zone rezidențiale mici (R1) pot permite POT de 20% și CUT 0,5, în timp ce zone rezidențiale mai dense (R3) permit POT de 45% și CUT 1,3.
Întrebări frecvente
Garajul intră în calculul POT?
Garajul construit la nivelul solului intră complet în calculul POT. Un garaj subteran cu înălțimea liberă sub 1,80 m poate fi exclus din CUT, dar amprenta sa la sol afectează POT. Verifică regulamentul PUG pentru detalii specifice zonei în care se află parcela ta.
Ce se întâmplă dacă depășesc POT sau CUT?
Un proiect care depășește indicatorii aplicabili nu poate fi autorizat în forma propusă. Soluția poate fi corectarea proiectului sau, numai în cazurile și limitele permise de Legea 169/2026, inițierea unei documentații de urbanism. PUD-ul nu poate modifica liber POT și CUT.
Care este diferența dintre PUG și PUZ?
PUG reglementează teritoriul unității administrativ-teritoriale, iar PUZ coordonează dezvoltarea unei zone. PUZ-ul poate interveni numai în situațiile, procedurile și limitele Codului; nu este o derogare automată de la orice regulă a PUG-ului.
Ce este UTR-ul și de ce contează?
UTR (Unitatea Teritorială de Referință) este subdiviziunea funcțională din PUG căreia îi aparține parcela ta. Fiecare UTR are propriul regulament cu POT, CUT și regim de înălțime. Terenul poate fi în R1 (rezidențial mic), R2 (rezidențial mediu), M1 (mixtă) sau alte categorii — fiecare cu reguli diferite.
Cum obții un PUZ pentru a crește POT-ul?
Mai întâi se verifică dacă operațiunea este permisă de Cod și justificată urbanistic. Procedura include inițiere, studii, avizare, consultarea publicului și aprobare, iar durata și costul depind de zonă, suprafață, studii și avize. Nu există un termen sau un preț universal.
Calculator interactiv
Calculator Indicatori Urbanistici
Pas SEO recomandat
Continua de la POT/CUT la autorizare
Indicatorii urbanistici sunt doar primul filtru. Pentru o decizie buna ai nevoie de suprafete, retrageri si traseul de autorizare.
Ai nevoie de ajutor cu autorizația?
Calculatoarele sunt orientative. Valorile reale POT/CUT pentru terenul tău se găsesc în certificatul de urbanism și PUZ/PUG local.
De la calcul la proiect
Vrei să verificăm calculul pe proiectul tău?
Calculatorul îți dă o orientare rapidă — proiectul real ține cont de teren, certificatul de urbanism și buget. Prețurile noastre sunt publice: proiect pentru autorizație de la 15 €/mp + TVA, proiect complet 24,99 €/mp + TVA, iar consultația inițială e gratuită.
O schiță sau un plan existent ajută, dar nu e obligatoriu — poți descrie proiectul și în cuvinte.