Legea nr. 169/2026 · art. 301

Intrare în legalitate pentru construcții din județul Constanța

Ai construit fără autorizație sau altfel decât prevedea autorizația? KAPAL Proiect poate analiza situația și poate întocmi documentația de proiectare contractată pentru regularizare, atunci când legea și condițiile amplasamentului o permit. Nu există o amnistie pentru orice construcție sub 150 mp.

Programează online prima discuțieVerifică întâi dacă te încadrezi

Serviciu în municipiile, orașele, comunele și localitățile componente din județ. Eligibilitatea se verifică individual; prezența unei localități în listă nu înseamnă că orice imobil de acolo poate fi regularizat.

Nu ai început lucrările și vrei să construiești? Verifică separat procedura de notificare.

Nu știi categoria? Descrie construcția

Acesta este un formular de contact, nu o rezervare. Datele ne ajută să pregătim discuția. Nu oferim un verdict automat și nu presupunem că o suprafață de cel mult 150 mp înseamnă eligibilitate.

Formularul ajunge la KAPAL Proiect, nu la primărie. Prețul și conținutul analizei se stabilesc în ofertă, după ce vedem situația și documentele disponibile.

Filtru înainte de programare

Ce cazuri merită discutate aici și ce nu promitem

Poate fi un caz de analizat

  • Locuință unifamilială deja construită fără autorizație ori diferit de autorizație, P sau P+1, de cel mult 150 mp suprafață construită desfășurată, în afara zonelor protejate — categoria restrânsă din art. 301 alin. (2).
  • Anexă a locuinței, gospodăriei sau exploatației agricole deja executată, care se poate încadra în categoria și pragul de 150 mp din același articol; sau închidere de balcon fără extindere peste domeniul public.
  • Altă construcție deja executată: art. 301 alin. (7) are o fereastră tranzitorie pentru solicitare până la 25 august 2027, cu condiții suplimentare. Nu înseamnă aprobare automată și nu transformă toate lucrările în categoria de la alin. (2).

Nu este o legalizare „dintr-un formular”

  • Lucrarea nici nu a început? Verifică mai întâi notificarea pentru lucrări viitoare sau autorizația necesară, nu o regularizare retroactivă.
  • O casă P+2, cu altă destinație, peste 150 mp ori într-o zonă protejată nu intră automat în categoria standard de la alin. (2). O eventuală altă cale se examinează individual, inclusiv termenul tranzitoriu aplicabil.
  • Nu putem promite autorizarea când lucrarea nu respectă urbanismul, siguranța sau mediul. Plata amenzii ori a impozitului, cadastrul și trecerea timpului nu țin loc de regularizare.

Ce pregătești pentru prima discuție

UAT-ul și satul, adresa sau identificarea terenului, anul și stadiul lucrărilor, dimensiunile estimate, fotografii, actul de proprietate, autorizația și proiectul vechi (dacă există), precum și orice proces-verbal ori notificare primită de la autoritate. Nu încărca documente în calendar; le discutăm în condiții potrivite după programare.

Prima întâlnire clarifică pașii și documentele de verificat. Expertizele, măsurătorile, proiectul și depunerea se stabilesc separat, doar prin ofertă și contract.

Mă încadrez pentru discuție — programează

Ce spune legea

Când se poate cere regularizarea?

Locuințe individuale

Art. 301 alin. (2) include anumite locuințe individuale unifamiliale, parter sau parter și etaj, de cel mult 150 mp suprafață construită desfășurată, în afara monumentelor istorice, a zonelor lor de protecție și a zonelor construite protejate. Nu este vorba despre suprafața utilă.

Anexe și balcoane

Legea enumeră și anumite anexe ale locuințelor, gospodăriilor ori exploatațiilor agricole de cel mult 150 mp suprafață construită desfășurată, precum și închideri de balcoane fără extindere pe domeniul public. Încadrarea exactă se verifică din acte și la fața locului.

Alte categorii: fereastră limitată

Art. 301 alin. (7) permite, cu respectarea urbanismului, calității, obligațiilor fiscale și a măsurilor contravenționale aplicabile, solicitarea regularizării și pentru alte categorii de construcții în maximum un an de la intrarea în vigoare a legii: până la 25 august 2027.

După acest termen, verifică regimul juridic actual al lucrării înainte de orice demers. Termenul nu este o promisiune că orice cerere depusă va fi aprobată.

Pentru fiecare caz trebuie îndeplinite cumulativ cerințele de urbanism, de calitate și de mediu. Pot fi necesare expertize tehnice, lucrări de conformare, avize și documentația cerută de autoritatea competentă. KAPAL pregătește numai serviciile incluse în oferta și contractul acceptate; decizia de autorizare aparține autorității.

Rectificativă & Clarificare Practică · Constanța (Legea nr. 169/2026)

De ce noua lege NU înseamnă că orice extindere, etaj suplimentar, balcon închis sau baie desființată poate intra în legalitate

Pentru a evita interpretările greșite și cheltuielile inutile, prezentăm deschis cele trei reguli esențiale pe care noi, ca arhitecți în Constanța, avem obligația legală să le aplicăm la orice analiză de notificare, autorizare sau intrare în legalitate:

1. Extinderi & reglementări de urbanism

Obligativitatea respectării POT, CUT și a regimului de înălțime (exemplul P+4 vs. P+20)

Avem cazuri în care proprietarii fac extinderi și cred că, potrivit noii Legi nr. 169/2026, pot intra automat în legalitate. În continuare nu este așa: trebuie să ne supunem regulilor de urbanism din PUG/PUZ/RLU — procente de ocupare a terenului (POT), coeficient de utilizare (CUT), retrageri și regim de înălțime.

Exemplu concret: dacă într-o zonă reglementarea este de parter cu 4 etaje (P+4) și o persoană a făcut o clădire de parter cu 20 de etaje (P+20) sau o extindere care depășește procentele de ocupare, nu înseamnă că prin legea nouă poate să intre în legalitate.

2. Închideri balcoane & amenajări interioare

Ce cere în continuare Primăria Constanța la blocuri (condominii)

La lucrările de închidere balcon sau amenajări interioare, notificarea la lege îi ajută pe proprietari doar cu partea în care nu mai au nevoie de etapa clasică de urbanism (Certificat de Urbanism), însă Primăria Constanța și Legea nr. 196/2018 cer în continuare obligatoriu, atât la amenajări interioare, cât și la închiderile de balcoane:

  • Expertiză tehnică de rezistență și proiect tehnic;
  • Acordul Asociației de Proprietari;
  • Semnăturile a 2/3 din vecini (proprietari);
  • Acordul notarial al vecinilor limitrofi (direct afectați pe orizontală și pe verticală).

3. Legea locuinței nr. 114/1996

Interdicția dezafectării unei băi la apartamentele cu 3 camere sau peste

Avem situații în care oamenii dezafectează o baie la un apartament cu 3 camere sau peste pentru a face dressing, debara ori a mări bucătăria.

Noi, ca arhitecți, trebuie să ținem cont de toate legile și să avem grijă și de Legea locuinței nr. 114/1996 (Anexa nr. 1 — Exigențe minimale pentru locuințe), unde suntem obligați ca la apartamentele de peste 2 camere (3 camere, 4 camere etc.) să avem 2 băi. Desființarea celei de-a doua băi nu poate fi proiectată, notificată sau introdusă în legalitate.

Consultă explicația detaliată pentru proprietarii din Constanța:

Citește articolul rectificativ completVezi regulile pentru notificare în Constanța

Ce se poate întâmpla dacă nu intri în legalitate?

  • Autoritatea poate cere conformarea, desființarea totală ori parțială sau poate apela la instanță, potrivit situației concrete. Nu există demolare automată la 25 august 2027.
  • Pentru construcțiile deja neregularizate la intrarea în vigoare a legii, art. 301 alin. (11) prevede majorarea cu 100% a impozitului de la constatarea autorității până la regularizare ori demolare. Plata impozitului nu legalizează imobilul.
  • În cazurile tranzitorii de la art. 301 alin. (7)–(8), anumite cote și taxe sunt majorate de zece ori; nu prezentăm acest cost ca regulă generală pentru toate construcțiile.

Cum abordăm cazul tău

  1. 1. Identificăm situația. Localitate, actele terenului, autorizația existentă, data și modul execuției, suprafața construită desfășurată.
  2. 2. Verificăm condițiile. Regimul urbanistic, protecțiile, cerințele tehnice și documentele necesare, inclusiv specialitățile și expertizele.
  3. 3. Stabilim oferta. Dacă există o cale legală, definim documentația și serviciile contractate. Nu garantăm emiterea autorizației.
Programează prima discuție

Dacă nu poți încă stabili categoria, trimite datele prin formular.

Unde lucrăm în județul Constanța

Acoperim toate cele 70 de municipii, orașe și comune (UAT) și cele 214 de localități componente din nomenclatorul oficial INS SIRUTA S1 2026. Lista descrie aria de servicii, nu promite eligibilitatea juridică a tuturor construcțiilor. Selectează localitatea în formular pentru a ne comunica unde se află imobilul.

Municipii și localități componente (3)

Constanța (3 localități)

Constanța · Mamaia · Palazu Mare

Mangalia (7 localități)

Mangalia · Cap Aurora · Jupiter · Neptun · Olimp · Saturn · Venus

Medgidia (3 localități)

Medgidia · Remus Opreanu · Valea Dacilor

Orașe și localități componente (8)

Cernavodă (1 localitate)

Cernavodă

Eforie (2 localități)

Eforie Sud · Eforie Nord

Hârșova (2 localități)

Hârșova · Vadu Oii

Murfatlar (2 localități)

Murfatlar · Siminoc

Năvodari (2 localități)

Năvodari · Mamaia-Sat

Negru Vodă (4 localități)

Negru Vodă · Darabani · Grăniceru · Vâlcelele

Ovidiu (3 localități)

Ovidiu · Culmea · Poiana

Techirghiol (1 localitate)

Techirghiol

Comune și sate (59)

23 August (3 localități)

23 August · Dulcești · Moșneni

Adamclisi (5 localități)

Adamclisi · Abrud · Hațeg · Urluia · Zorile

Agigea (4 localități)

Agigea · Lazu · Sanatoriul Agigea · Stațiunea Zoologică Marină Agigea

Albești (5 localități)

Albești · Arsa · Coroana · Cotu Văii · Vârtop

Aliman (4 localități)

Aliman · Dunăreni · Floriile · Vlahii

Amzacea (3 localități)

Amzacea · Casicea · General Scărișoreanu

Băneasa (4 localități)

Băneasa · Făurei · Negureni · Tudor Vladimirescu

Bărăganu (2 localități)

Bărăganu · Lanurile

Castelu (2 localități)

Castelu · Nisipari

Cerchezu (4 localități)

Cerchezu · Căscioarele · Măgura · Viroaga

Chirnogeni (3 localități)

Chirnogeni · Credința · Plopeni

Ciobanu (2 localități)

Ciobanu · Miorița

Ciocârlia (2 localități)

Ciocârlia · Ciocârlia De Sus

Cobadin (5 localități)

Cobadin · Conacu · Curcani · Negrești · Viișoara

Cogealac (5 localități)

Cogealac · Gura Dobrogei · Râmnicu De Jos · Râmnicu De Sus · Tariverde

Comana (3 localități)

Comana · Pelinu · Tătaru

Corbu (3 localități)

Corbu · Luminița · Vadu

Costinești (2 localități)

Costinești · Schitu

Crucea (6 localități)

Crucea · Băltăgești · Crișan · Gălbiori · Stupina · Șiriu

Cumpăna (2 localități)

Cumpăna · Straja

Cuza Vodă (1 localitate)

Cuza Vodă

Deleni (4 localități)

Deleni · Petroșani · Pietreni · Șipotele

Dobromir (6 localități)

Dobromir · Cetatea · Dobromiru Din Deal · Lespezi · Pădureni · Văleni

Dumbrăveni (2 localități)

Dumbrăveni · Furnica

Fântânele (1 localitate)

Fântânele

Gârliciu (1 localitate)

Gârliciu

Ghindărești (1 localitate)

Ghindărești

Grădina (3 localități)

Grădina · Casian · Cheia

Horia (3 localități)

Horia · Cloșca · Tichilești

Independența (5 localități)

Independența · Fântâna Mare · Movila Verde · Olteni · Tufani

Ion Corvin (5 localități)

Ion Corvin · Brebeni · Crângu · Rariștea · Viile

Istria (2 localități)

Istria · Nuntași

Limanu (4 localități)

Limanu · 2 Mai · Hagieni · Vama Veche

Lipnița (7 localități)

Lipnița · Canlia · Carvăn · Coslugea · Cuiugiuc · Goruni · Izvoarele

Lumina (3 localități)

Lumina · Oituz · Sibioara

Mereni (4 localități)

Mereni · Ciobănița · Miriștea · Osmancea

Mihai Viteazu (2 localități)

Mihai Viteazu · Sinoie

Mihail Kogălniceanu (3 localități)

Mihail Kogălniceanu · Palazu Mic · Piatra

Mircea Vodă (4 localități)

Mircea Vodă · Gherghina · Satu Nou · Țibrinu

Nicolae Bălcescu (2 localități)

Nicolae Bălcescu · Dorobanțu

Oltina (4 localități)

Oltina · Răzoarele · Satu Nou · Strunga

Ostrov (6 localități)

Ostrov · Almălău · Bugeac · Esechioi · Galița · Gârlița

Pantelimon (5 localități)

Pantelimon · Călugăreni · Nistorești · Pantelimon De Jos · Runcu

Pecineaga (2 localități)

Pecineaga · Vânători

Peștera (5 localități)

Peștera · Ivrinezu Mare · Ivrinezu Mic · Izvoru Mare · Veteranu

Poarta Albă (2 localități)

Poarta Albă · Nazarcea

Rasova (2 localități)

Rasova · Cochirleni

Saligny (3 localități)

Saligny · Făclia · Ștefan Cel Mare

Saraiu (3 localități)

Saraiu · Dulgheru · Stejaru

Săcele (2 localități)

Săcele · Traian

Seimeni (3 localități)

Seimeni · Dunărea · Seimenii Mici

Siliștea (2 localități)

Siliștea · Tepeș Vodă

Târgușor (2 localități)

Târgușor · Mireasa

Topalu (2 localități)

Topalu · Capidava

Topraisar (4 localități)

Topraisar · Biruința · Movilița · Potârnichea

Tortoman (2 localități)

Tortoman · Dropia

Tuzla (1 localitate)

Tuzla

Valu Lui Traian (1 localitate)

Valu Lui Traian

Vulturu (1 localitate)

Vulturu

Sursa listei: INS, SIRUTA S1 2026 (CC BY 4.0).

Întrebări frecvente

Se pot legaliza toate construcțiile de cel mult 150 mp?

Nu. Limita de 150 mp se referă la suprafața construită desfășurată și numai la categoriile descrise de art. 301 alin. (2). Contează și destinația, regimul de înălțime, amplasamentul, conformitatea urbanistică, siguranța construcției și mediul.

Termenul de 25 august 2027 se aplică tuturor?

Nu. Art. 301 alin. (7) permite, pentru maximum un an de la intrarea în vigoare a legii la 25 august 2026, solicitarea regularizării și pentru alte categorii de construcții, în condițiile legii. Această fereastră tranzitorie nu trebuie prezentată ca termen unic pentru categoriile de la alin. (2).

Dacă plătesc impozitul majorat, construcția devine legală?

Nu. Pentru construcțiile deja neregularizate la intrarea în vigoare a legii, art. 301 alin. (11) prevede majorarea cu 100% a impozitului de la constatarea autorității până la regularizare sau demolare. Plata nu ține loc de autorizație.

La expirarea termenului construcția se demolează automat?

Nu automat în acea zi. Autoritatea competentă verifică situația și poate dispune măsurile prevăzute de art. 301, inclusiv lucrări de conformare ori desființare, după caz; pot interveni și proceduri în instanță.

Dacă am făcut o extindere sau o clădire peste regimul urbanistic al zonei (de exemplu P+20 într-o zonă P+4), pot intra în legalitate cu noua lege?

Nu. Noul Cod al Urbanismului (art. 301 din Legea nr. 169/2026) nu elimină obligativitatea respectării reglementărilor urbanistice locale (POT, CUT, retrageri și regim de înălțime). De exemplu, dacă într-o zonă reglementarea urbanistică permite parter cu 4 etaje (P+4), iar o persoană a ridicat o clădire de parter cu 20 de etaje (P+20) sau a executat o extindere care depășește procentele de ocupare permise, nu înseamnă că prin noua lege poate intra în legalitate.

La închiderea balconului sau la amenajările interioare în Constanța, ce documente și acorduri mai cere Primăria?

Chiar dacă procedura notificării din Legea nr. 169/2026 simplifică etapa de urbanism (nemaifiind necesar Certificatul de Urbanism clasic pentru lucrările eligibile), Primăria Municipiului Constanța și legislația condominiului (Legea nr. 196/2018) cer în continuare obligatoriu: expertiză tehnică, acordul asociației de proprietari, semnăturile a 2/3 din proprietari (vecini) și acordul notarial al vecinilor limitrofi (direct afectați), atât la amenajările interioare, cât și la închiderile de balcoane.

Se poate legaliza sau autoriza dezafectarea celei de-a doua băi într-un apartament cu 3 camere (sau mai mult)?

Nu. Ca arhitecți, trebuie să respectăm toate legile în vigoare, inclusiv Legea locuinței nr. 114/1996 (Anexa nr. 1 — Exigențe minimale pentru locuințe), care impune obligatoriu minimum 2 băi (2 grupuri sanitare) la apartamentele de peste 2 camere (3 camere, 4 camere etc.). Dezafectarea unei băi într-un apartament de 3+ camere contravine Legii locuinței și nu poate fi autorizată sau regularizată.