De ce este necesară această rectificativă practică pentru proprietarii din Constanța
De la intrarea în vigoare a Legii nr. 169/2026 (Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor — CATUC), tot mai mulți proprietari de apartamente și case din Municipiul Constanța și din județul Constanța ne întreabă dacă pot închide balconul, pot dărâma sau reconfigura pereți interiori, pot desființa a doua baie într-un apartament cu 3 camere ori pot intra în legalitate cu orice extindere printr-o simplă „notificare la primărie”.
Ca arhitecți cu drept de semnătură înscriși în Tabloul Național al Arhitecților (OAR), avem obligația legală și profesională să ținem cont de toate legile în vigoare cumulativ — nu doar de un paragraf citit izolat. Mai jos explicăm clar cele trei situații reale din teren.
| Situația din practică | Ce cred mulți proprietari în mod eronat | Ce prevede în realitate legea în Constanța |
|---|---|---|
| Închidere balcon sau amenajări interioare la bloc | „Fac doar o notificare la primărie, nu mai am nevoie de vecini, asociație sau expertiză.” | Notificarea elimină doar etapa clasică de Certificat de Urbanism, dar Primăria Constanța și Legea nr. 196/2018 cer în continuare obligatoriu: expertiză tehnică, acordul asociației, semnăturile a 2/3 din vecini și acordul notarial al vecinilor limitrofi. |
| Dezafectarea unei băi la apartament cu 3 camere sau peste | „Este apartamentul meu, desființez baia mică și o fac dressing, debara sau măresc bucătăria.” | Interzis legal. Conform Legii locuinței nr. 114/1996 (Anexa nr. 1), la apartamentele de peste 2 camere (3 camere, 4 camere etc.) suntem obligați să avem minimum 2 băi (2 grupuri sanitare). |
| Extinderi și construcții peste POT, CUT sau regimul de înălțime | „Cu noua Lege 169/2026 (art. 301) pot intra în legalitate cu orice extindere sau etaje în plus.” | Fals. Trebuie respectate regulile de urbanism (procente de ocupare POT, CUT, retrageri, înălțime). Dacă într-o zonă reglementarea este P+4 și s-a construit P+20 ori s-a depășit POT/CUT, nu se poate intra în legalitate. |
1. Închiderea balconului și amenajările interioare prin notificare în Constanța: ce simplifică legea și ce cere în continuare Primăria
În art. 294 alin. (2) lit. b) din Legea nr. 169/2026 sunt menționate anumite intervenții la clădiri existente — precum închiderile unitare de balcoane și logii sau recompartimentările interioare nestructurale — ca lucrări care pot urma procedura notificării (art. 294–298).
Ce trebuie să înțeleagă clar proprietarii din Constanța:
Notificarea la lege vă ajută doar cu partea în care nu mai aveți nevoie de etapa clasică de urbanism (obținerea Certificatului de Urbanism) atunci când lucrarea se încadrează strict în ipoteza legală.
În schimb, Primăria Municipiului Constanța și legislația condominiului (Legea nr. 196/2018 privind asociațiile de proprietari) cer în continuare obligatoriu, atât la amenajările interioare, cât și la închiderile de balcoane:
- Expertiză tehnică de rezistență și proiect tehnic întocmit și semnat de arhitect și inginer structurist (pentru a demonstra că nu este afectată structura de rezistență a blocului și că placa balconului/elementele adiacente preiau în siguranță încărcările);
- Acordul Asociației de Proprietari (adoptat și semnat conform statutului condominiului);
- Semnăturile a 2/3 din proprietari (vecini) din condominiu;
- Acordul notarial al vecinilor limitrofi (vecinii direct afectați pe orizontală și pe verticală — stânga, dreapta, sus, jos).
Fără aceste documente cumulative, o simplă hârtie trimisă la primărie nu vă dă dreptul să spargeți pereți sau să închideți balconul și vă expune la oprirea lucrărilor, amenzi între 5.000 și 50.000 lei (pentru nerespectarea procedurii notificării) sau 50.000 și 1.000.000 lei (când lucrarea necesita autorizație de construire) și obligația de readucere la starea inițială.
2. Dezafectarea unei băi la apartamentele cu 3 camere sau peste: de ce Legea locuinței nr. 114/1996 obligă la păstrarea a 2 băi
În proiectele de amenajări și recompartimentări interioare întâlnim frecvent situații în care proprietarii unui apartament cu 3 camere, 4 camere sau mai mult doresc să dezafecteze (să desființeze) a doua baie — de regulă baia de serviciu — pentru a o transforma în debara, dressing, spălătorie fără obiecte sanitare ori pentru a extinde bucătăria sau holul.
De ce nu se poate face legal această modificare:
Noi, ca arhitecți, trebuie să ținem cont de toate legile în vigoare, nu doar de Codul Urbanismului, și să avem grijă de Legea locuinței nr. 114/1996 (Anexa nr. 1 — Exigențe minimale pentru locuințe).
Conform Anexei nr. 1 din Legea locuinței nr. 114/1996:
- Apartamentele cu 1 sau 2 camere trebuie să aibă minimum 1 baie (1 grup sanitar);
- Apartamentele de peste 2 camere (adică apartamentele cu 3 camere, 4 camere, 5 camere etc.) sunt obligate legal să aibă minimum 2 băi (2 grupuri sanitare).
Prin urmare:
- Un arhitect nu are voie să proiecteze sau să semneze o documentație (nici pentru notificare, nici pentru autorizație de construire, nici pentru recepție/cadastru) prin care un apartament de 3 sau mai multe camere rămâne cu o singură baie;
- Dacă un proprietar a dezafectat deja a doua baie fără acte într-un apartament cu 3+ camere, lucrarea încalcă exigențele minimale din Legea locuinței nr. 114/1996 și nu poate fi introdusă în legalitate fără readucerea celui de-al doilea grup sanitar în funcțiune.
3. Extinderile și intrarea în legalitate (art. 301 din Legea nr. 169/2026): de ce trebuie respectate regulile de urbanism (POT, CUT, regim de înălțime)
O a treia confuzie majoră apare la proprietarii care au executat extinderi (de case, balcoane, anexe sau clădiri) ori niveluri suplimentare fără autorizație și cred că, odată cu intrarea în vigoare a Legii nr. 169/2026 (art. 301), pot intra automat în legalitate.
În continuare nu este așa. Articolul 301 din Legea nr. 169/2026 nu este o amnistie urbanistică: orice procedură de intrare în legalitate (autorizație de regularizare) este condiționată strict și cumulativ de încadrarea în reglementările urbanistice aprobate pentru zona respectivă (PUG, PUZ, RLU):
- POT (Procentul de Ocupare a Terenului): amprenta la sol a clădirii (inclusiv extinderea) nu poate depăși procentul maxim admis în regulament;
- CUT (Coeficientul de Utilizare a Terenului): suprafața construită desfășurată totală nu poate depăși coeficientul maxim admis;
- Retragerile minime și aliniamentul: extinderea trebuie să respecte distanțele obligatorii față de limitele de proprietate și față de stradă;
- Regimul maxim de înălțime al zonei.
Exemplu clar pentru înțelegerea regulii
Dacă într-o zonă din Constanța reglementarea urbanistică permite parter cu 4 etaje (P+4), iar o persoană a ridicat o clădire de parter cu 20 de etaje (P+20) — sau dacă pe un lot unde POT-ul maxim admis este 35% cineva a extins construcția până la 75% din teren — nu înseamnă că prin legea nouă poate să intre în legalitate.
Mai mult, art. 146 alin. (2) din Legea nr. 169/2026 interzice expres inițierea sau aprobarea unui PUZ cu scopul de a legaliza o construcție executată fără autorizație ori cu încălcarea autorizației. Când o extindere sau o construcție încalcă indicatorii urbanistici (POT, CUT, regim de înălțime, retrageri), măsura legală prevăzută de art. 358 este readucerea la conformitate sau desființarea părții nelegale.
Cum verificăm corect lucrarea ta la KAPAL Proiect în Constanța
Înainte să începi o amenajare interioară, o închidere de balcon, o extindere sau un demers de intrare în legalitate în Municipiul ori Județul Constanța:
- Analizăm releveul, actele de proprietate și încadrarea urbanistică a imobilului;
- Verificăm toate legile incidente (Legea nr. 169/2026, Legea nr. 196/2018, Legea locuinței nr. 114/1996, regulamentul local de urbanism PUG/PUZ/RLU);
- Îți spunem onest, de la prima discuție, ce este posibil legal, ce acorduri și expertize îți cere Primăria Constanța și ce soluție tehnică îți protejează investiția.
Consultă și paginile noastre dedicate:
- Notificare lucrări de construire în județul Constanța
- Intrare în legalitate construcții în județul Constanța
- Ghidul complet al Codului Urbanismului — Legea nr. 169/2026
- Programare consultație cu arhitectul în Constanța
Întrebări frecvente
La închiderea balconului sau la amenajări interioare în Constanța mă ajută notificarea să nu mai cer acordul vecinilor și expertiza tehnică?
Nu. Notificarea prevăzută de Legea nr. 169/2026 vă ajută doar cu partea că nu mai aveți nevoie de etapa clasică de urbanism (Certificat de Urbanism), însă Primăria Constanța și Legea nr. 196/2018 cer în continuare obligatoriu: expertiză tehnică, acordul asociației de proprietari, semnăturile a 2/3 din vecini și acordul notarial al vecinilor limitrofi, atât la amenajările interioare, cât și la închiderile de balcoane.
Pot dezafecta o baie la un apartament cu 3 camere (sau mai mult) pentru a face dressing ori a mări bucătăria?
Nu. Ca arhitecți suntem obligați să respectăm toate legile în vigoare, inclusiv Legea locuinței nr. 114/1996 (Anexa nr. 1 — Exigențe minimale pentru locuințe), unde la apartamentele de peste 2 camere (3 camere, 4 camere etc.) este obligatoriu să avem minimum 2 băi (2 grupuri sanitare). Dezafectarea celei de-a doua băi într-un apartament de 3+ camere este nelegală.
Dacă am făcut o extindere sau o clădire peste regimul zonei (de exemplu P+20 într-o zonă P+4), pot intra în legalitate cu noua lege?
Nu. Intrarea în legalitate (art. 301 din Legea nr. 169/2026) impune respectarea regulilor de urbanism ca procente de ocupare (POT, CUT), retrageri și regim de înălțime. Dacă într-o zonă reglementarea este parter cu 4 etaje (P+4) și o persoană a făcut o clădire de parter cu 20 de etaje (P+20) ori o extindere care depășește procentele de ocupare admise, noua lege nu îi permite să intre în legalitate.
