Autorizația de construire se obține pe baza certificatului de urbanism, a avizelor și acordurilor cerute prin acesta și a documentației tehnice depuse la autoritatea competentă, în procedura reglementată de Legea nr. 50/1991. Dar pentru mulți clienți care vin prima oară la birou, cele mai mari surprize nu vin din lege — vin din PUG-ul local, din PUZ-ul de zonă și din Regulamentul Local de Urbanism, care fixează parametrii reali ai ce se poate construi pe terenul lor.
Pasul 1 — Verificarea reglementărilor de urbanism
Înainte de orice proiectare, trebuie aflat ce îngăduie terenul. Informațiile se cer la compartimentul de urbanism al primăriei și se regăsesc în Planul Urbanistic General (PUG), Planul Urbanistic Zonal (PUZ), Planul Urbanistic de Detaliu (PUD) și Regulamentul Local de Urbanism (RLU) aplicabile zonei.
Aceste documente stabilesc:
- CUT (coeficientul de utilizare a terenului) — suprafața desfășurată maximă raportată la suprafața terenului
- COT (coeficientul de ocupare a terenului) — suprafața construită maximă raportată la suprafața terenului
- înălțimea maximă admisă
- regimul de construire (S+P, P+1, P+2 etc.)
- retragerile obligatorii față de vecini și față de limitele proprietății
Un exemplu pe care l-am întâlnit: un client dorea o casă cu demisol și etaj într-o zonă centrală. Verificarea PUZ a arătat o retragere obligatorie de 5 metri față de stradă și o înălțime maximă de 10 metri. Proiectul inițial nu respecta aceste limite, astfel că a trebuit regândit înainte de a porni documentația — economisind timp și bani față de o modificare ulterioară.
Pasul 2 — Proiectul tehnic și documentația de avize
Proiectul tehnic (PT) descrie în detaliu construcția propusă: planuri de arhitectură, structură, instalații electrice, sanitare, termice și de ventilație, detalii constructive, specificații tehnice. El trebuie semnat de arhitecți și ingineri cu drept de semnătură înscriși în registrele profesionale.
Documentația tehnică include avizele și acordurile de la instituțiile relevante: furnizori de utilități (electricitate, gaze, apă, canalizare), autoritatea de mediu, Inspectoratul pentru Situații de Urgență (ISU) și altele, în funcție de ce prevede certificatul de urbanism pentru amplasamentul respectiv.
Atenție: toate avizele și acordurile trebuie obținute înainte de depunerea cererii. Lipsa oricăruia duce la respingere sau la termen de completare de 10 zile.
Pasul 3 — Depunerea cererii la primărie
Cererea de autorizație de construire se depune la serviciul de urbanism al primăriei locale, pe un formular specific, împreună cu:
- extras de carte funciară
- plan de situație
- proiect tehnic
- documentație tehnică cu avize și acorduri
- certificat de urbanism
- acord de mediu (dacă e solicitat)
- alte documente cerute de primărie
Conform Legii nr. 50/1991, cererea trebuie analizată în termen de 30 de zile de la depunere. Dacă dosarul e considerat incomplet, primăria notifică solicitantul să completeze documentația în termen de 10 zile.
Un caz concret: un client a depus cerere pentru un garaj. Lipsea avizul ISU. A fost notificat, a obținut avizul, dosarul a fost reanalizat și aprobat. Procedura a funcționat corect tocmai pentru că actele complete erau pregătite în rest.
Pasul 4 — Autorizația emisă și condițiile de construire
Serviciul de urbanism emite autorizația sau comunică observațiile necesare. Autorizația de construire este valabilă 12 luni de la emitere și poate fi prelungită o singură dată, cu maximum 12 luni.
Autorizația conține condiții obligatorii: respectarea planurilor aprobate, utilizarea materialelor certificate, executarea lucrărilor conform normelor tehnice în vigoare. Orice modificare față de proiectul aprobat trebuie avizată înainte de execuție — nu după.
Exemplu negativ: un client cu autorizație pentru o clădire de birouri a modificat sistemul de detectare și stingere a incendiilor fără aprobare. Lucrările au fost suspendate până la obținerea aprobării modificărilor.
Pasul 5 — Execuția și recepția finală
Pe durata execuției este recomandat un diriginte de șantier, care supraveghează conformitatea cu proiectul aprobat, calitatea materialelor și respectarea termenelor.
La finalizarea lucrărilor se efectuează recepția finală în prezența unei comisii formate din reprezentanți ai primăriei, ai investitorului și ai proiectantului. Dacă lucrările sunt conforme cu proiectul și cu normele tehnice, comisia emite procesul-verbal de recepție finală. Acest document este necesar pentru intabularea construcției și obținerea certificatului de conformitate.
Un caz real: la recepția unei case unifamiliale, comisia a constatat că dimensiunile ferestrelor nu corespundeau planurilor aprobate. Clientul a trebuit să aducă modificările înainte de a obține procesul-verbal. O situație evitabilă printr-o supraveghere corectă pe șantier.
Baza legală și verificare
Verificat la data de 10 aprilie 2026. Procedura de autorizare începe cu certificatul de urbanism, iar art. 7 din Legea nr. 50/1991 leagă emiterea autorizației de documentația tehnică, de avizele și de acordurile cerute pentru amplasamentul concret. Pentru încadrarea urbanistică, verificarea se face în raport cu PUG, PUZ, PUD și Regulamentul Local de Urbanism aplicabil zonei.
- Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții
- Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul
- Normele metodologice aprobate prin Ordinul nr. 839/2009
Întrebări frecvente
Ce este autorizația de construire și de ce este obligatorie?
Este actul prin care primăria confirmă legalitatea lucrărilor propuse, încadrate în planurile de urbanism. Este obligatorie înainte de orice construcție. Lipsa ei atrage sancțiuni administrative și, în cazuri extreme, demolarea construcției.
Unde găsesc reglementările de urbanism pentru terenul meu?
La compartimentul de urbanism al primăriei. Regulamentele (PUG, PUZ, RLU) stabilesc parametri precum înălțimea maximă, CUT, COT și retragerile obligatorii.
Ce înseamnă CUT și COT?
CUT indică suprafața desfășurată maximă a clădirii raportată la suprafața terenului, iar COT indică suprafața construită maximă raportată la aceeași suprafață. Valorile lor determină ce poți construi legal pe parcela ta.
Ce se întâmplă dacă construiesc fără autorizație?
Construcția fără autorizație atrage amenzi și, în cazuri grave, obligația de demolare. Este esențial să obții autorizația înainte de a începe orice lucrare.
Dacă urmezi să pornești un proiect și nu știi de unde să începi verificările urbanistice, contactează-ne — analizăm împreună ce permite terenul tău înainte de a porni proiectarea.
Arh. Enghin Ismail
