Documente pentru construcția unei case: lista completă

Când un client vine la birou cu terenul cumpărat și entuziasmul la maxim, prima întrebare pe care o pun este: „Ai deja extrasul de carte funciară?" De obicei urmează o pauză. Dosarul de documente pentru construcția unei case este mai lung decât se anticipează, iar un act lipsă poate bloca autorizația săptămâni întregi. Mai jos găsești lista completă, organizată în ordinea logică a procesului.

Documente privind terenul

Înainte de orice proiect, trebuie să știi exact ce deții și în ce condiții poți construi:

• Extrasul de carte funciară — atestă proprietatea și arată dacă există ipoteci, sarcini sau litigii. Un teren cu sarcini netranșate blochează autorizația.
• Planul parcelar — realizat de un topometrist autorizat; delimitează precis proprietatea și concordanța cu situația din teren. Costul variază între 500 și 1.500 de lei, în funcție de suprafață și complexitate.
• Certificatul de urbanism — emis de primărie; stabilește regimul juridic al terenului, POT, CUT, retrageri și condiții de construire. Valabilitate: 6–12 luni. Cost: 50–200 de lei, în funcție de localitate.
• Aviz de scoatere din fondul agricol — obligatoriu dacă terenul are categorie agricolă; emis de Direcția Agricolă Județeană.
• Aviz de la Direcția pentru Cultură și Patrimoniu — necesar în zone protejate sau cu valoare istorică.

Verifică și servitutile de trecere sau alte drepturi reale înscrise în cartea funciară — acestea pot restricționa amplasamentul construcției.

Proiectul tehnic

Proiectul de construcție trebuie semnat de arhitect cu drept de semnătură și de ingineri de specialitate. Cuprinde:

• Planșe arhitecturale — planuri de nivel, secțiuni, fațade
• Planșe de rezistență — structura de beton armat sau metalică, proiectată conform SR EN 1990–1999 (Eurocodurile de construcție)
• Planșe de instalații — electrice, sanitare, termice, ventilație
• Detalii de execuție
• Memoriu tehnic — descrie materialele, soluțiile tehnice adoptate, calculele de stabilitate, izolarea termică și fonică

Costul proiectului se situează, de regulă, între 2% și 5% din valoarea totală a investiției. Proiectele-tip există ca variantă mai ieftină, dar necesită adaptare obligatorie la specificul terenului.

Avize și acorduri speciale

În funcție de localizare și de destinația construcției, pot fi necesare:

Aviz	Când este necesar
Aviz ISU	Toate locuințele; verifică siguranța la incendiu, căile de evacuare
Aviz de mediu	Zone protejate sau construcții cu impact semnificativ asupra mediului
Aviz DSP	Construcții cu destinație publică (școli, centre medicale etc.)
Aviz utilități (apă, canalizare, gaz, electricitate)	Ori de câte ori te conectezi la rețele publice
Aviz patrimoniu	Zone protejate sau situri istorice
Aviz DSP sursă de apă	Dacă terenul este în zona de protecție a unei surse de apă potabilă

Obținerea avizelor durează câteva săptămâni sau chiar luni. Costurile variază între câteva sute și câteva mii de lei, în funcție de instituție și complexitatea dosarului. Începe demersurile devreme — nu le lăsa pentru ultima săptămână înainte de depunere.

Dosarul pentru autorizația de construcție

Cu avizele în mână, depui la primărie:

1. Cererea de autorizație
2. Planul de situație
3. Planșele proiectului tehnic
4. Memoriul tehnic
5. Toate avizele și acordurile obținute
6. Certificatul de urbanism
7. Planul parcelar
8. Extrasul de carte funciară actualizat
9. Dovada achitării taxelor locale

Taxa pentru autorizația de construcție se situează, în general, între 0,5% și 2% din valoarea totală a investiției, în funcție de localitate. Autorizația emisă este valabilă, de regulă, 12 luni. Lucrările trebuie anunțate la primărie înainte de a începe.

Recepția lucrărilor și intabularea

La finalizarea construcției, recepția atestă conformitatea cu proiectul:

• Procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor — semnat de beneficiar, arhitect, inginer structurist și reprezentantul firmei de construcții
• Raportul tehnic de execuție — descrie cum s-au realizat lucrările, materialele folosite și eventualele modificări față de proiect
• Declarația de conformitate a materialelor

După recepție urmează intabularea la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară, care înscrie construcția în Cartea Funciară. Ai nevoie de procesul-verbal de recepție, raportul tehnic, planul de situație actualizat și o cerere de intabulare.

---

Întrebări frecvente

Ce documente îți trebuie primele, înainte de proiect?

Extrasul de carte funciară, planul parcelar și certificatul de urbanism. Fără ele, arhitectul nu poate ști ce și cât ai voie să construiești pe acel teren.

Cât durează obținerea avizelor speciale?

Depinde de instituție și de complexitatea proiectului — între câteva săptămâni și câteva luni. Începe demersurile imediat ce ai certificatul de urbanism, nu după ce proiectul e finalizat.

Cât este taxa pentru autorizația de construcție?

Între 0,5% și 2% din valoarea declarată a investiției, stabilită de fiecare primărie. Verifică grila locală înainte de depunere.

De ce e necesară recepția la terminarea lucrărilor?

Recepția atestă că ceea ce s-a construit corespunde proiectului autorizat. Fără ea nu poți intabula construcția și rămâi fără act de proprietate pe imobil.

---

Dacă pregătești un dosar pentru autorizație sau vrei să verifici dacă terenul tău permite construcția pe care ți-o dorești, contactează biroul nostru — analizăm situația concretă și îți spunem ce acte lipsesc înainte să pierzi timp cu demersuri incomplete.

Arh. Enghin Ismail