Documentațiile de urbanism în noul Cod: Derogare de la PUG: ce înseamnă și cum verifici corect

Articolul „Derogare de la PUG: ce înseamnă și cum verifici corect” conține referințe la cadrul anterior. Noul Cod păstrează roluri diferite pentru PUG, PUZ, PUD și RLU. Regula aplicabilă unei parcele trebuie citită în documentația aprobată și în certificatul de urbanism, nu dedusă dintr-o definiție generală.

PUG-ul rămâne baza obligatorie

PUG-ul are caracter director și de reglementare. Planurile mai vechi de 7 ani la intrarea Codului în vigoare trebuie actualizate în termenul de 3 ani prevăzut de art. 573, fără să fie declarate automat nevalabile înainte de acel termen.

PUZ-ul privește dezvoltarea unei zone

PUZ-ul se justifică pentru situațiile și operațiunile prevăzute de Cod. Nu poate fi folosit, ca regulă, pentru legalizarea unei construcții executate fără autorizație ori contrar autorizației.

PUD-ul are limite clare

Codul îl denumește proiect urbanistic de detaliu. El detaliază PUG-ul sau PUZ-ul la nivelul parcelei și vecinătății, fără să poată modifica liber indicatorii ori regimul superior.

Atenție: Documentațiile inițiate înainte de 25 august 2026 urmează regula tranzitorie strictă din art. 582; data juridică a inițierii trebuie verificată, nu presupusă.

Temei verificat: Art. 45, art. 62–85, art. 146, art. 573 și art. 582 din Legea nr. 169/2026. Forma oficială este Monitorul Oficial, Partea I, nr. 661/10.08.2026.

Conținutul original de mai jos explică și regimul Legii nr. 50/1991, relevant până la 24 august 2026 și, după caz, pentru documentațiile de urbanism sau amenajare a teritoriului inițiate anterior ori pentru certificatele de urbanism emise anterior, în limitele art. 582. Dacă există o diferență, actualizarea de mai sus are prioritate.

Actualizat conform Legii 169/2026: Derogare de la PUG: ce înseamnă și cum verifici corect. Rolul documentațiilor, limitele și tranziția explicate practic.

„Pot obține derogare de la PUG?" este una dintre întrebările pe care le aud cel mai des de la investitori înainte să deschidă dosarul la Primărie. Și înțeleg de ce — termenul circulă liber pe piață, adesea cu sensul de excepție negociabilă. În realitate, lucrurile stau altfel.

Ce nu este o derogare de la PUG

O derogare nu este o înțelegere informală prin care autoritatea închide ochii la regulile zonei. Ceea ce piața numește „derogare de la PUG" este, în limbaj juridic, un traseu procedural reglementat prin art. 32 din Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul.

Legea arată ce poate face autoritatea prin certificatul de urbanism atunci când investiția propusă nu se încadrează în regulile deja aprobate pentru zonă sau când amplasamentul ori natura investiției o impun.

Ce poate cere autoritatea prin certificatul de urbanism

Conform art. 32 alin. (1) din Legea nr. 350/2001 (în forma consolidată verificată la 10 aprilie 2026), autoritatea are mai multe variante:

Situație	Instrument
Investiția nu respectă regulile zonei	Poate respinge motivat cererea
Modificarea vizează funcțiunea sau indicatorii urbanistici	Poate condiționa autorizarea de elaborarea unui PUZ
Modificarea privește detalii de amplasament	Poate solicita un PUD
Caz expres prevăzut la lit. e) din lege	Poate permite documentația tehnică fără o documentație de urbanism suplimentară

Pentru PUZ-ul inițiat de persoane fizice sau juridice interesate intervine și filtrul avizului prealabil de oportunitate. Limitele PUD-ului sunt reglementate la art. 48, iar conținutul concret al RLU-ului aplicabil local — la art. 49 din aceeași lege.

Ce verifici înainte să investești

Răspunsul la „pot obține derogare?" nu vine dintr-un preț mediu sau dintr-un termen generic. Vine din câteva verificări concrete, pe care le facem obligatoriu înaintea oricărui proiect:

Terenul este deja suficient reglementat? — Un PUZ aprobat recent poate elimina nevoia oricărei proceduri suplimentare.
Zona are protecții speciale? — Zone protejate, situri arheologice sau restricții de mediu pot bloca sau prelungi semnificativ procedura.
Ce anume vrei să modifici? — Regimul de construire, funcțiunea, retragerile sau indicatorii urbanistici (POT/CUT) au trasee procedurale diferite.
Ajustarea de concept este mai eficientă? — În multe cazuri, un concept ușor adaptat la regulile existente economisește luni întregi față de pornirea unui PUZ.

Ce înseamnă asta în practică

Nu trata „derogarea" ca pe un da garantat. Începe cu o verificare urbanistică reală pe amplasament și cere un scenariu procedural clar: direct pe autorizare, PUD sau PUZ. Doar cu această imagine poți evalua corect riscul, timpul și șansele proiectului.

Bază legală

Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul — art. 32, art. 48, art. 49
Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții

Verificat la 10 aprilie 2026.

Dacă ai un teren în Constanța sau județul Constanța și vrei să știi exact ce procedură ți se aplică, solicită o verificare urbanistică — îți spunem în ce situație ești înainte să investești timp și bani într-un dosar.

Arh. Enghin Ismail