O expertiză tehnică poate clarifica starea unei case vechi și condițiile în care ea poate fi folosită sau modificată. Nu este, însă, o garanție că au fost descoperite toate defectele ascunse și nici un control automat al tuturor instalațiilor. În Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, Legea 169/2026, art. 435–439 descriu expertul tehnic atestat, raportul și răspunderea sa pe domeniul evaluat. Întrebarea de la început este: pentru ce cerință și pentru ce decizie comandăm expertiza?
Începe cu scopul și cu documentele
Înainte de cumpărare, raportul poate identifica vulnerabilități care schimbă bugetul sau decizia, dar vânzătorul trebuie să pună la dispoziție cât mai multe date: proiect, modificări ulterioare, cartea tehnică, releveu, intervenții, infiltrații și eventuale expertize anterioare. Expertul compară documentele cu ceea ce poate observa și cere investigații suplimentare dacă informația lipsește. O casă fără planuri nu devine imposibil de evaluat, însă incertitudinile și presupunerile trebuie consemnate.
Pentru structură se urmăresc fisuri, deformări, planșee, zidărie, elemente de lemn, fundații și terenul de fundare în limitele accesului disponibil. O fisură diagonală poate indica mai multe cauze; poziția ei nu stabilește singură tasarea. Sclerometria, termografia ori un test de încărcare nu sunt operațiuni obligatorii în orice expertiză. Expertul stabilește ce sondaje, încercări și măsurători sunt necesare, iar investigațiile geotehnice se documentează potrivit NP 074-2022 când sunt cerute. Pentru reparații la fundație, vezi și pașii de diagnostic.
Citește concluziile în limitele lor
Raportul trebuie să indice obiectul expertizei, datele primite, investigațiile efectuate, constatările, limitările și măsurile propuse. Dacă scopul este supraetajarea, expertul analizează efectul încărcărilor noi asupra sistemului existent; dacă scopul este o consolidare seismică, metodologia și piesele necesare pot fi diferite. Expertul propune, dacă este cazul, intervenția, iar proiectantul dimensionează soluția de intervenție. Pentru o supraetajare, nu înlocui proiectul cu o frază favorabilă din raport.
Instalațiile electrice, de gaze, termice și sanitare au specialiști și verificări proprii. Cere expres includerea lor în temă dacă ai nevoie de un diagnostic al acestora. Nu folosi raportul structural ca certificat de siguranță pentru instalația de gaz și nu transforma o vizită de evaluare într-o promisiune despre costul total al renovării.
