Vin clienți la birou cu o întrebare care pare simplă: „Cât impozit plătesc pe casă în 2026?" Răspunsul sincer e că nu pot da o cifră fără două documente în față — Titlul IX din Codul fiscal și hotărârea consiliului local pentru 2026. Orice altă cifră „sigură" dată generic e cel puțin aproximativă, uneori complet greșită.
Destinația clădirii schimbă totul
Codul fiscal nu tratează toate clădirile la fel. Pentru persoanele fizice, calculul diferă după cum urmează:
- Art. 457 — clădiri rezidențiale
- Art. 458 — clădiri nerezidențiale
- Art. 459 — clădiri cu utilizare mixtă
Nu poți lua o singură cotă și s-o aplici indiferent dacă vorbești despre o locuință, un spațiu comercial sau o combinație a celor două. Greșeala apare frecvent la proprietățile unde parterul e cabinet, birou sau magazin, dar proprietarul le declară și le tratează fiscal ca locuință.
Clădirile mixte: regula celor 50%
Art. 459 pleacă de la ponderea funcțiunilor. Dacă o destinație depășește 50% din suprafața clădirii, regimul fiscal urmează destinația majoritară. Concret: o casă cu un cabinet la parter care ocupă mai mult de jumătate din suprafață nu mai e tratată fiscal ca locuință pur rezidențială — și asta schimbă cota aplicabilă.
Ce aduce Legea 239/2025 pentru 2026
Legea nr. 239/2025 a introdus reguli tranzitorii pentru anul 2026. Unitățile administrativ-teritoriale trebuiau să adopte hotărârile locale pentru 2026 în limitele și condițiile din Codul fiscal. O prevedere importantă: pentru clădirile rezidențiale, cota stabilită pentru 2026 nu poate fi mai mică decât cea aplicată în 2025. Legea a modificat și art. 491 privind indexarea.
De ce hotărârea locală e obligatorie în calcul
Codul fiscal stabilește cadrul și plafoanele — hotărârea consiliului local fixează cotele concrete, nivelurile și eventualele bonificații valabile în localitatea ta. Două proprietăți similare din localități diferite pot ajunge la impozite diferite, chiar dacă sunt reglementate de același cod fiscal.
Asta înseamnă că verificarea hotărârii locale nu e opțională, e primul pas real al calculului.
Termene de plată și bonificații
Potrivit art. 462 din Codul fiscal, impozitul anual se plătește în două rate egale:
| Rată | Termen limită |
|---|---|
| Rata I | 31 martie |
| Rata II | 30 septembrie |
Plata integrală până la 31 martie poate beneficia de bonificația stabilită de consiliul local, în limita prevăzută de cod. Același titlu prevede că schimbările relevante ale valorii sau destinației clădirii trebuie declarate la termenul cerut de cod, altfel impozitul calculat rămâne greșit.
Trei verificări înainte de orice calcul
Dacă vrei o estimare cât de cât solidă pentru 2026, parcurge în ordine:
- Ce destinație fiscală are clădirea — rezidențial, nerezidențial sau mixt (și în ce proporție)
- Ce spune hotărârea consiliului local din localitatea ta pentru 2026
- Ai avut lucrări sau schimbări de folosință care trebuie declarate și care modifică baza de calcul
Fără aceste trei date, orice cifră rămâne o aproximație.
Bază legală: art. 457–459 și art. 462 din Codul fiscal (Titlul IX); Legea nr. 239/2025.
Întrebări frecvente
Dacă am un birou la parterul casei, plătesc impozit rezidențial sau nerezidențial?
Depinde de suprafața biroului față de suprafața totală. Dacă biroul depășește 50% din suprafața clădirii, regimul fiscal urmează destinația nerezidențială, conform art. 459 din Codul fiscal.
Pot beneficia de bonificație dacă plătesc impozitul în două rate?
Bonificația prevăzută de art. 462 se acordă doar pentru plata integrală efectuată până la 31 martie. La plata în două rate nu se aplică bonificația.
Cota de impozit e aceeași în toate localitățile?
Nu. Codul fiscal stabilește limitele, dar fiecare consiliu local adoptă propriile cote prin hotărâre. Cota din Constanța poate fi diferită față de cea din altă localitate.
Arh. Enghin Ismail — Kapal Proiect, Constanța
Dacă ai o proprietate cu destinație mixtă sau ai efectuat lucrări recente și nu ești sigur cum trebuie declarată clădirea, contactează-ne — documentația corectă influențează direct calculul fiscal.
