Când un client îmi trimite o ofertă imobiliară și mă întreabă „e bun prețul?", primul lucru pe care îl verific este raportul dintre suprafața utilă și cea construită. De multe ori, diferența dintre cele două cifre explică toată nedumerirea: plătești 90 de metri pătrați, dar mobilezi și locuiești în 70.
Ce înseamnă fiecare, pe scurt
| Criteriu | Suprafața construită | Suprafața utilă |
|---|---|---|
| Ce include | Pereți, coloane, goluri de scări, pardoseli structurale | Doar spațiul interior liber, locuibil |
| Cum se măsoară | La exteriorul pereților exteriori, pe fiecare nivel | La interiorul pereților, fără șambrane și elemente structurale |
| Unde apare | Baza de calcul pentru impozite, costul la roșu | Valoarea de piață, planificarea mobilierului |
| Impact financiar | Determină costul structurii și taxele locale | Reflectă spațiul real pentru care merită să plătești |
Balcoanele deschise și terasele neacoperite nu intră în suprafața construită — doar dacă sunt închise și transformate în spații locuibile.
Suprafața construită: ce cumperi pe hârtie
Suprafața construită cuprinde amprenta fizică totală a clădirii: pereți portanți și neportanți, coloane, goluri de scări, subsoluri, mansarde utilizabile, anexe. Se calculează înmulțind lungimea cu lățimea fiecărui nivel, inclusiv proeminențele pereților exteriori.
Aceasta este cifra pe care o folosesc autoritățile pentru calculul impozitelor și taxelor locale, și tot pe ea se bazează devizul de construcție la roșu. Costul mediu al construcției la roșu — structură, pereți, acoperiș — variază între 800 și 1.200 euro/mp.
Exemplu concret: O casă cu subsol, parter și etaj, fiecare nivel de 100 mp, are o suprafață construită totală de 300 mp. La un cost de 800–1.200 euro/mp la roșu, investiția în structură se situează între 240.000 și 360.000 euro.
Problema: din acei 300 mp, o parte semnificativă sunt pereți și goluri care nu pot fi folosite pentru locuit.
Suprafața utilă: unde trăiești efectiv
Suprafața utilă se măsoară la interiorul pereților, excluzând orice element structural — pereți portanți, coloane, goluri de scări, șambrane de uși. Rămân dormitoarele, livingul, bucătăria, băile, holurile — tot ce poți folosi efectiv.
Prețul de vânzare al unei locuințe este de obicei raportat la suprafața utilă, tocmai pentru că aceasta reflectă spațiul real disponibil.
Reluând exemplul de mai sus: dacă pereții au o grosime medie de 20 cm și golurile de scări ocupă 10 mp pe fiecare nivel, suprafața utilă totală ajunge la aproximativ 240 mp (300 mp construiți minus ~60 mp pereți minus ~30 mp scări). Costul finisajelor — gresie, faianță, parchet, instalații sanitare și electrice — variază între 500 și 1.000 euro/mp, adică 120.000–240.000 euro pentru această suprafață.
Cât de mare e diferența în practică
În general, suprafața utilă reprezintă 70–85% din suprafața construită. Un procentaj mai mic înseamnă pereți mai groși sau mai multe elemente structurale; unul mai mare indică o construcție mai eficientă din punct de vedere al utilizării spațiului.
Într-o clădire de birouri cu pereți portanți groși și coloane masive, diferența poate ajunge la 30%. O casă cu structură simplă și pereți subțiri poate rămâne la 15%.
Cum se traduce în prețul pe metru pătrat:
| Tip locuință | Suprafață utilă | Suprafață construită | Preț total | Preț/mp util | Preț/mp construit |
|---|---|---|---|---|---|
| Apartament | 70 mp | 90 mp | 150.000 € | 2.143 €/mp | 1.667 €/mp |
| Casă | 120 mp | 150 mp | 250.000 € | 2.083 €/mp | 1.667 €/mp |
Același preț pe metru pătrat construit poate ascunde realități foarte diferite ca spațiu locuibil.
Ce să verifici înainte de a semna
Aspectele contractuale și documentația tehnică sunt primul filtru pe care îl aplic când consult un client care cumpără o locuință:
- Contractul de vânzare-cumpărare trebuie să specifice clar ambele suprafețe — utilă și construită. O discrepanță față de valorile reale poate fi motiv de anulare a contractului sau de despăgubiri.
- Cartea funciară — verificați dacă suprafața înscrisă corespunde realității din teren.
- Planurile de execuție — identificați exact unde se află elementele structurale care reduc suprafața utilă. Nu vă bazați doar pe planul de arhitectură simplificat din broșura dezvoltatorului.
- Măsurători la fața locului — dacă achiziționați o locuință la prima acceptare (înainte de finalizare), solicitați măsurători precise; discrepanțele dintre proiect și execuție pot influența semnificativ suprafața utilă finală.
Dacă există neconcordanțe semnificative, consultați un avocat specializat în drept imobiliar și, dacă e nevoie, solicitați o expertiză tehnică independentă.
Sfatul arhitectului
Când primiți o ofertă imobiliară, cereți întotdeauna ambele valori și calculați raportul dintre ele. O diferență care se apropie de 30% merită o explicație clară: fie pereții sunt excesiv de groși, fie planul funcțional are holuri și zone de tranzit redundante care consumă spațiu fără să adauge valoare locuirii.
Nu vă lăsați convinși de suprafața construită mare dacă suprafața utilă este mică. Un spațiu mai mic, bine compartimentat, oferă o calitate a locuirii superioară față de o suprafață construită impresionantă, dar prost organizată. Costul per metru pătrat util este numărul care contează cu adevărat.
Arh. Enghin Ismail — Kapal Proiect, Constanța
Aveți o ofertă imobiliară pe care vreți să o analizați înainte de a semna? Contactați-ne pentru o consultație tehnică.
Întrebări frecvente
Ce diferență există între suprafața utilă și cea construită?
Suprafața construită include toți pereții, coloanele și golurile de scări; suprafața utilă este doar spațiul efectiv locuibil, fără aceste elemente. De obicei, suprafața utilă reprezintă 70–85% din suprafața construită.
De ce prețul se calculează pe suprafața construită?
Prețul la roșu și impozitele se calculează pe suprafața construită deoarece aceasta reflectă cantitatea de materiale și structura fizică a clădirii. Prețul de piață al locuinței se raportează, în general, la suprafața utilă.
Sunt incluse balcoanele în suprafața construită?
Balcoanele deschise și terasele neacoperite nu sunt incluse. Devin parte din suprafața construită doar dacă sunt închise și transformate în spații locuibile.
Ce verific în contract legat de suprafețe?
Asigurați-vă că ambele suprafețe — utilă și construită — sunt specificate explicit și corespund cu planurile de execuție și înscrierea din cartea funciară.
