Casă cu 2 apartamente: ce să știi înainte de proiectare

Când un client vine la birou cu un teren urban îngust și două generații care vor să locuiască aproape dar nu împreună, prima soluție pe care o analizăm este casa multifamilială cu două apartamente. Nu e un compromis — e o tipologie cu logică proprie, dacă proiectul e gândit de la început pentru independență, nu pentru coabitare forțată.

De unde începe proiectul: PUZ și parametrii urbanistici

Înainte de orice schiță, verificăm ce permite terenul. Planul Urbanistic Zonal (PUZ) sau, după caz, Planul Urbanistic General stabilește:

• POT (procentul de ocupare a terenului) — cât din suprafața terenului poate fi acoperită de construcție
• CUT (coeficientul de utilizare a terenului) — suprafața desfășurată totală admisă
• înălțimea maximă și retragerile obligatorii față de vecini și stradă

Dacă parametrii urbanistici permit o clădire mai mare, tipologia cu două apartamente devine eficientă: costurile de fundație, acoperiș și branșamente se împart între două unități locative.

Accesul independent — principiu, nu opțiune

Cel mai frecvent compromis pe care îl văd la proiecte improvizate este accesul comun: o singură ușă de intrare, un hol comun, eventual o scară comună. Asta transformă cele două apartamente în ceva mai aproape de un duplex cu conviețuire forțată.

Un proiect corect prevede fie intrări separate de la nivelul terenului, fie un hol comun bine delimitat. Fiecare apartament are propriile spații de depozitare (boxă sau cămară) și acces la zona de parcare.

Apartamentele pot fi gândite cu 2 sau 3 camere și suprafețe între 60 și 100 mp fiecare, în funcție de nevoile familiei și de ce permite terenul. Planul de distribuție trebuie să separe zonele de zi de cele de noapte în interiorul fiecărei unități.

Structura de rezistență și zona seismică

Structura de rezistență — indiferent că e beton armat, oțel sau zidărie portantă — se proiectează conform normativului P100-1/2013 pentru acțiuni seismice. Asta nu e o formalitate: dimensiunile coloanelor, grinzilor și planșeelor rezultă din calcule la încărcări, inclusiv cele seismice.

Pe terenuri argiloase, fundația poate necesita soluții speciale — piloți sau radier general — pentru a evita cedările terenului. Structura de rezistență reprezintă de regulă 25–35% din valoarea totală a investiției, în funcție de materiale și complexitate.

Instalații separate pentru fiecare apartament

Două apartamente înseamnă două gospodării distincte. Instalația electrică se realizează conform normativului I7/2011, iar fiecare apartament primește tablou electric propriu, cu siguranțe automate și disjunctor diferențial.

Sistemul de încălzire poate fi centralizat (o singură centrală termică) sau individual (câte o centrală per apartament): varianta centralizată are cost inițial mai mic, varianta individuală oferă autonomie totală fiecărei unități. Instalațiile și echipamentele reprezintă de obicei 15–25% din valoarea investiției.

Fațada, izolația și hidroizolația

Tencuiala decorativă, cărămida aparentă, lemnul sau metalul — alegerile depind de stilul dorit și de contextul urban. Important: protecția solară (jaluzelele, obloanele, pergolele) nu e un accesoriu opțional, ci reduce consumul de energie vara.

Izolația termică (polistiren expandat, polistiren extrudat sau vată bazaltică) și hidroizolația teraselor și balcoanelor se calculează în funcție de zona climatică. Izolația și hidroizolația reprezintă 10–15% din investiție și influențează direct facturile pe toată durata de viață a clădirii.

Costuri de întreținere pe termen lung

O clădire cu doi proprietari are nevoie de un acord clar privind cheltuielile comune — acoperiș, fațadă, instalații exterioare. Un fond de reparații alimentat lunar de fiecare proprietar evită blocajele când apare o intervenție neașteptată. Se estimează uzual 1–2% din valoarea proprietății pe an pentru întreținere curentă.

Întrebări frecvente

De ce e mai eficientă o casă cu 2 apartamente față de două case separate?
Costurile de fundație, acoperiș și branșamente se împart între două unități locative, ceea ce reduce costul per unitate față de două construcții independente. Se optimizează și suprafața ocupată a terenului.

PUZ-ul permite întotdeauna o casă multifamilială?
Nu. Unele zone sunt reglementate strict pentru locuințe unifamiliale. Verificarea PUZ sau a Planului Urbanistic General al localității este primul pas obligatoriu înainte de orice proiectare.

Pot cele două apartamente să aibă sisteme de încălzire diferite?
Da. Centrală comună sau centrale individuale — decizia se ia în faza de proiect. Centralele individuale oferă independență completă; centrala comună presupune un acord de administrare între proprietari.

Cât costă proiectarea arhitecturală?
Onorariul de proiectare variază, de regulă, între 2% și 5% din valoarea totală a investiției, în funcție de complexitatea proiectului.

---

Arh. Enghin Ismail — Kapal Proiect, Constanța

Dacă plănuiești o casă cu două apartamente și vrei să știi ce permite terenul tău, contactează-ne pentru o consultație — verificăm PUZ-ul și îți explicăm ce soluții sunt realiste pentru parcela ta.