Unul dintre primele lucruri pe care le discutăm cu clienții care vor să construiască o casă este cota de TVA. Nu pentru că arhitectul face fiscalitate, ci pentru că întrebarea apare invariabil: „Se aplică 5% sau 19%?" Răspunsul depinde de câteva criterii concrete — și merită clarificat înainte de semnarea oricărui contract.
Pe scurt: verifică destinația, suprafața și valoarea imobilului. Nu decide după exemple generale — confirmă cu un contabil sau consultant fiscal înainte de semnare.
Cele două cote, față în față
| Criteriu | Cota redusă 5% | Cota standard 19% |
|---|---|---|
| Destinație | Rezidențială permanentă | Comercială, industrială, lux |
| Suprafață utilă | Până la 400 mp | Peste 400 mp |
| Valoare | Sub 500.000 euro | Peste 500.000 euro |
| Tip proiect tipic | Case, apartamente | Birouri, hale, hoteluri |
Cota de 5%: când și în ce condiții
Cota redusă se aplică construcțiilor destinate locuinței permanente a persoanelor fizice — case individuale sau apartamente — cu condiția ca imobilul să nu fie utilizat în scopuri comerciale sau profesionale. Proprietarul trebuie să declare că locuința va fi reședință principală.
Limitările sunt clare: cota redusă nu se aplică la achiziția de terenuri, la amenajarea terenului sau la construcțiile mixte (locuință plus spațiu comercial). Nu se aplică nici construcțiilor de lux — definite ca imobile cu suprafață utilă peste 400 mp sau preț de achiziție peste 500.000 euro.
Cota de 19%: domenii de aplicare
Construcțiile comerciale, industriale, hotelurile, birourile și halele intră la cota standard. Același regim se aplică și când o construcție rezidențială depășește pragurile de suprafață sau valoare menționate mai sus.
Există și excepții — construcțiile de locuințe sociale finanțate din fonduri publice pot beneficia de regimuri speciale, stabilite prin hotărâri guvernamentale. Detaliile se verifică de la caz la caz.
Ce influențează cota la renovări și modificări
Transformarea destinației unui spațiu — de exemplu, din comercial în rezidențial — poate schimba cota aplicabilă lucrărilor respective. La fel, extinderea unei clădiri de birouri cu suprafețe comerciale suplimentare va fi supusă cotei de 19% pentru lucrările de extindere. Fiecare intervenție trebuie analizată separat, pe baza documentației tehnice și a avizelor.
Documentația contează
Pentru cota redusă, autoritățile fiscale solicită: contractul de vânzare-cumpărare al terenului, autorizația de construire, planurile de arhitectură, avizele necesare și declarația pe propria răspundere privind destinația locuinței. Lipsa oricărui document poate duce la pierderea beneficiului cotei reduse sau la sancțiuni fiscale.
Dacă ești în etapa de proiectare, cel mai simplu mod de a evita problemele ulterioare este să stabilești clar destinația fiecărui spațiu din proiect încă de la început — și să o reflecți corect în documentația tehnică.
Recomand consultarea unui expert fiscal și a unui notar înainte de semnarea contractului. Arhitectul poate clarifica destinația din proiect; interpretarea fiscală rămâne responsabilitatea consultantului.
Arh. Enghin Ismail — Kapal Proiect, Constanța
Ai un proiect rezidențial și vrei să înțelegi ce implicații fiscale are configurarea spațiilor? Contactează-ne pentru o consultație de proiectare.
Întrebări frecvente
La construcția unei case noi se aplică întotdeauna 5%?
Nu întotdeauna. Cota de 5% se aplică dacă locuința este destinată reședinței permanente, suprafața utilă nu depășește 400 mp și valoarea este sub 500.000 euro. Dacă oricare dintre aceste praguri este depășit, se aplică 19%.
O casă cu birou la parter poate beneficia de cota redusă?
Construcțiile cu destinație mixtă (locuință și spațiu comercial) nu beneficiază de cota redusă de 5%. Destinația mixtă le exclude din start.
Cine confirmă cota de TVA aplicabilă proiectului meu?
Arhitectul stabilește destinația și configurația spațiilor în documentația tehnică, dar cota de TVA se confirmă de un contabil sau consultant fiscal, care verifică și îndeplinirea tuturor condițiilor legale.
