Vrei să construiești o casă în Constanța sau în zona litoralului, dar nu știi de unde să începi cu actele? Procesul de autorizare poate părea un labirint birocratic — certificate, avize, proiecte tehnice, drumuri la primărie. Vestea bună: dacă știi ordinea corectă a pașilor și ce să pregătești din timp, totul devine mult mai gestionabil. Acest ghid îți explică, pas cu pas și în termeni clari, cum obții autorizația de construire în Constanța în 2026.
Ce este autorizația de construire și de ce ai nevoie de ea
Autorizația de construire (AC) este documentul oficial emis de primărie care îți dă dreptul legal să începi lucrările. Fără ea, orice construcție este ilegală și poate fi demolată pe cheltuiala ta. AC-ul nu este doar o formalitate — validează că proiectul tău respectă planul urbanistic general (PUG) al localității, normele de siguranță structurală și reglementările de mediu.
În județul Constanța, specificul zonei adaugă câteva particularități față de restul țării: proximitatea Mării Negre impune studii geotehnice mai riguroase din cauza umidității și salinității solului, anumite zone costiere sau de luncă necesită aviz de la Apele Române — Dobrogea-Litoral, iar localitățile de pe litoral (Mamaia, Năvodari, Eforie, Costinești, Mangalia) pot avea restricții urbanistice suplimentare legate de zona de protecție a plajei sau de peisaj.
Pasul 1: Certificatul de Urbanism (CU)
Primul document pe care trebuie să-l obții este Certificatul de Urbanism. Acesta nu îți permite să construiești, dar îți spune exact ce ai voie să construiești pe terenul tău: regim de înălțime, POT (procentul de ocupare al terenului), CUT (coeficientul de utilizare al terenului) și, cel mai important, lista avizelor pe care trebuie să le obții pentru autorizație.
Unde se depune: La Primăria Municipiului Constanța (Serviciul Urbanism) sau la primăria localității în care se află terenul.
Acte necesare pentru CU:
- Cerere-tip completată
- Copie după actul de proprietate al terenului
- Plan de situație (extras din planul cadastral)
- Plan de încadrare în zonă
Taxă orientativă: Câteva zeci de lei, în funcție de suprafața terenului și de tipul construcției.
Termen legal de eliberare: 30 de zile calendaristice de la depunerea dosarului complet. În practică, la Primăria Constanța, termenul este de obicei respectat sau chiar mai scurt.
Valabilitate: Între 6 și 24 de luni, la latitudinea emitentului. Negociează la depunere o valabilitate de 24 de luni — ai nevoie de timp să obții avizele și să finalizezi proiectul.
Pasul 2: Obținerea avizelor
Certificatul de Urbanism îți listează avizele obligatorii pentru cazul tău concret. Lista variază în funcție de amplasament și de tipul construcției, dar pentru o casă unifamilială standard în Constanța vei întâlni de regulă:
- Aviz RAJA Constanța — alimentare cu apă și canalizare
- Aviz Electrica / Distribuitor de energie electrică — racord și consum
- Aviz Distrigaz / furnizor gaz — dacă vrei branșament la gaz
- Aviz Apele Române — Dobrogea-Litoral — obligatoriu pentru terenuri în zone cu risc de inundații sau în apropierea apelor
- Aviz de mediu — în anumite zone protejate sau de litoral
- Aviz Inspectoratul pentru Situații de Urgență (ISU) — pentru suprafețe mai mari sau construcții cu mai multe funcțiuni
- Aviz Ministerul Culturii / Direcția Județeană de Cultură — dacă terenul se află în zona de protecție a unui monument istoric
Fiecare instituție are propriul dosar și propriul termen de răspuns — de obicei între 15 și 30 de zile. Colectarea tuturor avizelor este, în practică, etapa cea mai consumatoare de timp din întreg procesul.
Sfat practic: Un birou de arhitectură cu experiență locală poate gestiona această etapă în locul tău, știind exact ce documente cere fiecare instituție din Constanța și evitând drumuri inutile.
Pasul 3: Elaborarea DTAC (Documentația Tehnică pentru Autorizația de Construire)
DTAC-ul este proiectul tehnic pe baza căruia primăria emite autorizația. Trebuie elaborat de un arhitect cu drept de semnătură, înscris în Tabloul Național al Arhitectilor (OAR), și verificat de verificatori de proiecte atestați.
Ce conține un DTAC:
- Piese scrise: memorii tehnice pentru arhitectură, structură, instalații
- Piese desenate: planuri, secțiuni, fațade, plan de situație
- Studiu geotehnic (obligatoriu, realizat de o firmă specializată)
- Proiect de structură semnat de inginer verificat
Costuri orientative pentru proiectare DTAC (2026):
| Suprafață construită | Cost DTAC orientativ |
|---|---|
| 100 mp | 5.000 – 11.000 lei |
| 150 mp | 7.500 – 16.500 lei |
| 200 mp | 10.000 – 22.000 lei |
| 250 mp+ | La cerere de ofertă |
Prețurile sunt orientative și variază în funcție de complexitatea proiectului, numărul de niveluri și dotările tehnice solicitate. Studiul geotehnic se tarifează separat — orientativ 800–1.500 lei.
Un DTAC bine elaborat din prima rundă îți economisește săptămâni bune: completările solicitate de primărie sau de verificatori pot prelungi semnificativ durata procesului.
Dacă ești curios să vezi stilul proiectelor pe care le elaborăm, poți consulta proiectele noastre de case — o selecție din cele peste 200 de lucrări finalizate din 2016 până în prezent.
Pasul 4: Depunerea dosarului la primărie
Odată obținute avizele și finalizat DTAC-ul, depui dosarul complet la Serviciul Urbanism al primăriei. Dosarul standard pentru autorizație de construire include:
- Cerere-tip pentru autorizația de construire
- Actul de proprietate (copie legalizată)
- Certificatul de Urbanism (în termen de valabilitate)
- DTAC (2 exemplare originale, semnat și ștampilat de arhitect și verificatori)
- Toate avizele și acordurile menționate în CU
- Dovada achitării taxei de autorizare
Taxa de autorizare se calculează astfel: 0,5% din valoarea declarată a lucrărilor pentru construcțiile rezidențiale. Aceasta este taxa legală conform Codului Fiscal în vigoare în 2026. Valoarea lucrărilor o declari tu sau arhitectul în memoriul tehnic — ea trebuie să fie realistă, deoarece pe baza ei se calculează și taxa de regularizare la recepția finală.
Exemplu orientativ: pentru o casă cu valoare declarată a lucrărilor de 300.000 lei, taxa de autorizare este de circa 1.500 lei.
Termen legal de emitere a autorizației: 30 de zile lucrătoare de la depunerea dosarului complet. Dacă dosarul este incomplet, termenul se suspendă până la primirea completărilor.
Cât durează tot procesul, realist?
Iată o estimare realistă, bazată pe experiența noastră cu proiecte în Constanța și județul Constanța:
| Etapă | Durată orientativă |
|---|---|
| Obținere Certificat de Urbanism | 2–4 săptămâni |
| Studiu geotehnic | 1–2 săptămâni |
| Elaborare DTAC | 3–6 săptămâni |
| Colectare avize | 4–8 săptămâni (în paralel cu DTAC) |
| Analiza dosarului la primărie | 4–6 săptămâni |
| Total estimat | 3–6 luni |
Pe litoral și în localitățile cu cerere mare de autorizații (Năvodari, Ovidiu, Cumpăna), termenele pot fi puțin mai lungi în sezonul de vară, când numărul depunerilor crește.
Autorizația a fost emisă — ce urmează?
Autorizația de construire are o valabilitate de 12 luni de la data emiterii pentru a începe lucrările (sau 24 de luni, la cerere). Dacă nu ai început lucrările în acest interval, autorizația expiră și trebuie să relansezi procesul.
Înainte să dai prima cazma în pământ, trebuie să:
- Anunți Inspectoratul de Stat în Construcții (ISC) — declarație de începere a lucrărilor, cu cel puțin 5 zile înainte
- Afișezi autorizația și panoul de identificare a investiției la locul de construcție
- Angajezi un diriginte de șantier atestat — obligatoriu prin lege
La finalizarea construcției, se realizează recepția la terminarea lucrărilor, moment în care se plătește și taxa de regularizare (diferența dintre taxa inițial plătită și valoarea reală a investiției, tot la rata de 0,5%).
Specificul construcției în zona costieră Constanța
Dacă terenul tău se află în zonele de litoral sau în apropierea lacurilor și a Dunării, trebuie să iei în calcul câteva aspecte suplimentare față de o construcție din interiorul județului:
- Studiu geotehnic mai detaliat — solul din zona costieră are un comportament diferit din cauza nivelului freatic și a salinității. Fundația trebuie dimensionată corespunzător.
- Aviz Apele Române — în apropierea corpurilor de apă, inclusiv lacuri costiere sau zone inundabile, avizul este obligatoriu și poate implica condiții suplimentare de execuție.
- Restricții de înălțime și aspect — unele localități de pe litoral au reglementări specifice de menținere a caracterului vizual al zonei.
- PUG-uri în curs de actualizare — Planul Urbanistic General al Municipiului Constanța este periodic revizuit. Înainte de orice achiziție de teren, verifică reglementările urbanistice actuale — un arhitect local poate face această verificare rapid.
Dacă vrei să știi exact în ce poți construi pe terenul tău din Constanța sau din localitățile limitrofe, poți vedea detalii despre serviciile noastre de arhitectură și autorizații.
De ce contează să lucrezi cu un arhitect local
Procesul de autorizare nu este doar o chestiune de completat formulare. Un dosar incomplet sau un DTAC cu erori tehnice înseamnă completări, termene care se reiau de la zero și luni pierdute. Un arhitect cu experiență concretă în Constanța știe:
- Ce solicită în mod specific Serviciul Urbanism local
- Care sunt avizele obligatorii în funcție de zona exactă a terenului
- Cum să pregătești un dosar care trece din prima rundă
- Cum să optimizezi soluția arhitecturală în limitele PUG-ului
La Kapal Proiect, arhitectul Enghin Ismail (membru OAR, nr. 8582) gestionează integral procesul de autorizare — de la prima verificare a terenului până la obținerea autorizației și, dacă dorești, și supravegherea execuției. Biroul este activ din 2016 și a coordonat obținerea autorizațiilor pentru proiecte rezidențiale în Constanța, Mamaia, Năvodari, Eforie, Costinești, Ovidiu, Cumpăna, Mangalia și în întregul județ.
Dacă ești la începutul drumului și vrei să înțelegi exact ce implică proiectul tău — ce taxe estimezi, cât durează procesul pentru terenul tău concret și care sunt pașii următori — programează o consultație cu echipa noastră. Îți oferim o evaluare inițială clară, fără costuri ascunse. Contactează-ne pentru o programare și construim împreună proiectul potrivit pentru tine.
