Construcția primei case este, pentru majoritatea oamenilor, cea mai mare investiție din viață. Și tocmai de aceea, erorile de planificare sau de execuție pot fi devastatoare — nu neapărat pentru că lucrurile cedează spectaculos, ci pentru că se strâng tăcut, factură după factură, până când bugetul inițial este depășit cu 30–50%. Greșelile despre care vorbim nu sunt noi și nu sunt rare — le vedem în mod regulat în practica noastră de arhitect în Constanța. Știm cum arată și, mai important, știm cum se evită.
1. Proiectul „ieftin" sau luat de pe internet
Prima și cea mai frecventă greșeală este economisirea la proiect. Tentația este mare: găsești un plan de casă pe un site de specialitate, îl adaptezi cu un designer de interior sau cu un vecin „care se pricepe" și trimiți dosarul la primărie. Rezultatul, în cele mai multe cazuri, este fie respingerea dosarului, fie un proiect care nu respectă condițiile reale ale terenului tău, ale PUG-ului local sau ale normelor tehnice actuale.
Un proiect tehnic complet nu înseamnă câteva schițe — include piese scrise și desenate pentru arhitectură, rezistență, instalații electrice, termice și sanitare, plus documentele pentru autorizare (DTAC). Fără aceste piese, constructorul nu are ce executa corect, iar tu nu ai o bază legală pentru litigiu dacă ceva merge prost.
De reținut: taxa pentru autorizația de construire este de 0,5% din valoarea declarată a lucrărilor (pentru locuințe), plus 0,1% ISC și 0,05% OAR — sume minore față de costul unui proiect refăcut de la zero.
2. Lipsește studiul geotehnic — și terenul decide el
Acesta este poate cel mai subestimat document din întregul proces. Studiul geotehnic analizează tipul de sol, nivelul apei freatice și capacitatea portantă a terenului — informații fără de care inginerul de rezistență calculează fundația „în orb".
În județul Constanța, situația este mai complexă decât în alte zone ale țării. Avem terenuri cu loess (praf eolian compresibil), zone cu nisip instabil în apropierea litoralului (Năvodari, Mamaia, Costinești), sol argilos cu variații sezoniere mari și, în unele zone, pânze freatice ridicate. Un teren care „arată bine" la suprafață poate necesita fundații pe piloni sau o suprabetonare suplimentară — costuri care pot urca cu 15.000–30.000 EUR față de o fundație standard.
Prețul unui studiu geotehnic pentru o casă individuală este orientativ între 800 și 2.500 RON, în funcție de numărul de foraje și adâncimea necesară. Comparat cu costul fundației greșite, este neglijabil.
3. Economii în locurile greșite
Există economii inteligente și economii periculoase. Economisești inteligent când alegi finisaje mai simple sau mobilier mai accesibil. Economisești periculos când tai din structură, din termoizolație sau din instalații.
Cele mai costisitoare „reduceri de buget" pe care le vedem:
- Beton de clasă inferioară la fundație sau planșeu — diferența de preț față de betonul corect este de câteva mii de lei, dar reparațiile ulterioare pot costa de 10 ori mai mult
- Termoizolație subțiată — o casă de 120 mp cu polistiren de 5 cm în loc de 10–15 cm va consuma cu 30–40% mai multă energie; în 10 ani, diferența depășește cu mult economia inițială
- Tâmplărie ieftină — în zona litoralului, salinitatea aerului degradează rapid profilele slabe; PVC și garniturile se vor deteriora în 5–7 ani în loc de 20+
- Instalații subdimensionate — o coloană de canalizare sau o conductă de apă caldă montată greșit înseamnă spargeri de ziduri după ce casa este finisată
Rezerva de urgență: orice proiect realist trebuie să includă 10–15% din bugetul total ca rezervă pentru neprevăzute. Nu este pesimism, este planificare profesionistă.
4. Schimbări de proiect în timpul execuției
„Mutăm peretele ăsta cu un metru" sau „adăugăm o cameră la mansardă" — fraze aparent simple, cu consecințe adesea scumpe. Fiecare modificare față de proiectul autorizat implică, în funcție de gravitate, fie o dispoziție de șantier (rapidă, ieftină), fie o modificare de proiect cu reverificare și refacere autorizație.
Dar costul real nu este cel administrativ — este cel de execuție. Constructorii refac lucrări deja finalizate: se desface o centură de beton turnată, se relocă o instalație electrică, se reface termoizolația. Un studiu real din piața românească arată că o modificare „mică" de perete într-o casă de 140 mp poate genera costuri suplimentare de 4.000–5.000 EUR.
Soluția este simplă în teorie și necesită disciplină în practică: decide totul înainte de a turna prima fundație. Timp de reflecție la proiect costă zero. Timp de reflecție pe șantier costă mult.
5. Fără supraveghere de șantier — constructorul lucrează nesupervizat
Mulți proprietari cred că supervizarea este un lux sau că prezența periodică pe șantier este suficientă. Nu este. Fără un diriginte de șantier sau un arhitect cu atribuții de supraveghere, există riscuri reale:
- betonul nu este vibrat corect (goluri interne, rezistență redusă)
- armătura este montată cu acoperire insuficientă (coroziune în 10–15 ani)
- instalațiile sunt poziționate diferit față de proiect, fără justificare tehnică
- materialele livrate pe șantier diferă față de cele din contract
Conform Legii 10/1995 privind calitatea în construcții, dirigintele de șantier este obligatoriu pentru orice lucrare autorizată — nu este o opțiune. Iar în practică, un arhitect implicat în supraveghere poate identifica o problemă de execuție înainte să fie acoperită cu tencuială, salvând luni de reparații.
6. Documentele și avizele — procesul durează mai mult decât crezi
Un dosar de autorizare complet, în condițiile normale din județul Constanța, poate dura între 30 și 90 de zile lucrătoare, în funcție de primărie, de avizele necesare (rețele electrice, apă-canal, drum de acces, mediu) și de complexitatea proiectului. Unele primării din zona rurală — Cumpăna, Ovidiu, Agigea — au ritmuri proprii de lucru.
Greșeala este să începi construcția înainte de obținerea autorizației, contând pe o „aprobare verbală" sau pe o autorizație „care vine sigur". Amenzile pentru construcție neautorizată pornesc de la 10.000 RON și pot ajunge la obligarea demolării. Nu merită.
Detalii despre procesul complet de autorizație de construire găsești pe site-ul nostru.
Tabel comparativ: cu proiect bun vs. fără
| Etapă | Fără proiect serios | Cu proiect complet |
|---|---|---|
| Studiu geotehnic | Omis sau superficial | Obligatoriu, integrat în proiect |
| Fundație | Dimensionată empiric | Calculată pe date reale de teren |
| Autorizare | Dosar incomplet, reluări | Dosar complet din prima |
| Execuție | Modificări frecvente, costuri | Disciplinată, predictibilă |
| Supraveghere | Absentă sau ocazională | Sistematică, documentată |
| Costuri finale | Depășire 20–50% față de estimat | Abatere sub 10–15% |
Ce înseamnă un proiect bine făcut în 2026
La Kapal Proiect lucrăm din 2016 și am finalizat peste 200 de proiecte — case individuale, vile, clădiri mici rezidențiale și comerciale, în Constanța și în tot județul (Năvodari, Eforie, Costinești, Ovidiu, Cumpăna, Mangalia și alte localități). Arhitectul titular, Enghin Ismail, este membru OAR cu drept de semnătură (nr. 8582 în Tabloul Național al Arhitectilor).
Un proiect complet livrat de biroul nostru include: proiectare arhitecturală, proiect de rezistență, instalații, documentație DTAC pentru autorizare, randare 3D pentru vizualizare înainte de execuție și, dacă este necesar, supraveghere de șantier. Nu vindem planuri generice — fiecare proiect pornește de la terenul tău real, de la datele geotehnice și de la regulamentul urbanistic aplicabil.
Poți vedea proiectele noastre de case pentru a înțelege tipul de locuințe pe care le proiectăm — de la case compacte de 80 mp la vile cu etaj și terasă, adaptate climei și specificului zonei Mării Negre.
Concluzie: planificarea este cea mai ieftină investiție
Greșelile când construiești o casă nu apar de obicei din rea-voință, ci din grabă, din dorința de a economisi în faza de proiectare sau din lipsa de informații despre ce presupune procesul cu adevărat. Vestea bună este că toate greșelile descrise mai sus pot fi evitate complet dacă începi corect — cu un proiect complet, un studiu geotehnic și un profesionist care te ghidează.
Dacă ești la început de drum și vrei să știi exact ce pași urmezi, ce costuri sunt realiste pentru zona ta și ce trebuie să ceri de la un constructor, echipa Kapal Proiect îți stă la dispoziție. Sună la 0723 815 050 sau programează o consultație — prima discuție este fără obligații și îți poate economisi mult timp și bani înainte să înceapă execuția. Vezi și tarifele noastre de proiectare pentru o imagine clară a costurilor implicate.
