Când un client vine la birou cu un teren și spune că „e bun de construit", prima întrebare pe care o pun nu e despre suprafață sau formă — e despre categoria de folosință din cartea funciară. De multe ori, răspunsul din CF contrazice ce scrie în anunțul de vânzare.
Categoria de folosință a terenului ține de evidența cadastrală și de actele administrative care justifică actualizarea datelor. Nu e o etichetă pe care proprietarul o alege, și nu se schimbă prin declarație.
De unde afli categoria de folosință
Pornești de la extrasul de carte funciară — documentul oficial care reflectă situația cadastrală curentă. Dacă extrasul nu e suficient, urmează documentația cadastrală și actele administrative existente privind autorizarea sau situarea în intravilan.
Art. 16 din Legea nr. 7/1996 stabilește că, în lucrările de cadastru general, terenurile se împart din punct de vedere al destinației și al categoriei de folosință, conform prevederilor legale. Categoria nu e un detaliu opțional — e o informație structurată a evidenței cadastrale, cu consecințe directe asupra a ce poți face pe acel teren.
Cum se actualizează oficial categoria de folosință
Schimbarea categoriei de folosință nu se face prin simpla declarație a proprietarului.
Art. 102 alin. (1) din Regulamentul de recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară prevede că actualizarea datelor referitoare la categoria de folosință sau destinația terenului, pentru o parte din imobil, se realizează în baza unei documentații de actualizare informații tehnice. Alin. (2) stabilește conținutul minimal al acestei documentații:
- cererea de recepție și înscriere
- actul administrativ specific din care să reiasă categoria de folosință
- planul de amplasament și delimitare
Fără aceste documente, modificarea nu poate fi operată în evidențele ANCPI.
Când terenul devine curți-construcții fără documentație separată
Există o situație în care legea simplifică procedura. Art. 103 alin. (1) din același regulament prevede că imobilele situate în intravilanul localităților, aprobat prin PUG și/sau PUZ, pentru care a fost emisă autorizație de construire, sunt scoase din circuitul agricol prin efectul legii. Înregistrarea se face cu categoria de folosință curți-construcții, pentru întreaga suprafață, fără întocmirea unei documentații cadastrale de actualizare informații tehnice.
Alin. (2) și (3) precizează că pentru o parte din suprafață sau pentru actualizarea terenului aferent construcției contează actele administrative prevăzute de lege.
Concluzia practică: nu orice teren „devine" automat curți-construcții doar pentru că există o intenție de construire sau un PUZ în lucru. Condiția esențială este autorizația de construire emisă.
(Informații verificate la 11 aprilie 2026.)
Ce să eviți când evaluezi un teren
Două greșeli frecvente pe care le văd în practică:
- A confunda vocația urbanistică cu regimul cadastral. Un teren poate fi în zona rezidențială a PUG-ului și să rămână agricol în CF până la actualizarea oficială.
- A te baza pe categoria din anunțul de vânzare. Intermediarii imobiliari preiau uneori informații neactualizate sau interpretează PUZ-ul ca pe o schimbare deja operată.
Verificarea corectă pornește din CF, nu din prezentarea comercială.
Întrebări frecvente
Pot schimba categoria de folosință fără un proiect de construcție?
Da, dacă există un act administrativ specific din care să reiasă categoria de folosință. Documentația de actualizare informații tehnice, prevăzută de art. 102, este necesară în acest caz.
Un PUZ aprobat schimbă automat categoria de folosință?
Nu. PUZ-ul stabilește reglementări urbanistice, dar actualizarea în evidențele cadastrale necesită acte administrative separate și, după caz, documentația prevăzută la art. 102 sau îndeplinirea condițiilor de la art. 103.
Unde verific dacă terenul e în intravilan?
Extrasul de carte funciară reflectă situarea în intravilan sau extravilan, conform evidenței cadastrale.
Baza legală
- Art. 16 din Legea nr. 7/1996 a cadastrului și a publicității imobiliare
- Art. 102 alin. (1)-(2) și art. 103 alin. (1)-(3) din Regulamentul de recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară
Dacă ai un teren și vrei să înțelegi ce poți construi pe el — legal, tehnic și administrativ — contactează-ne pentru o consultație. Evaluăm situația cadastrală și urbanistică împreună, înainte să începi orice demers.
Arh. Enghin Ismail — Kapal Proiect, Constanța
