Vine clientul cu parcela și întreabă: „Cât pot construi?" Primul reflex e să deschidă RLU-ul și să caute POT-ul și CUT-ul. Greșeala apare imediat după: citește indicatorii fără să verifice în ce UTR se află terenul și fără să coreleze cu certificatul de urbanism. De acolo încolo, toată calculația e pe nisip.
Regulamentul Local de Urbanism este documentul care detaliază, pentru o anumită localitate sau zonă, modul concret de folosire a terenurilor și parametrii de construire. Se citește întotdeauna împreună cu PUG-ul ori PUZ-ul aferent și cu certificatul de urbanism emis pentru imobilul respectiv.
Primul document pe care îl deschizi nu e RLU-ul
Paradoxal, lectura corectă începe cu certificatul de urbanism, nu cu regulamentul. Art. 31 lit. b) și c) din Legea nr. 350/2001 prevede că certificatul trebuie să cuprindă extrasul din regulamentul local de urbanism aferent — funcțiunile permise sau interzise și regimul tehnic al imobilului.
Cu alte cuvinte, certificatul îți spune deja: ce documentație urbanistică e în vigoare, ce hotărâre de aprobare o guvernează și ce parametri se aplică parcelei tale. Fără el, cauți în regulament fără să știi sigur în ce zonă ești.
Ce găsești efectiv în RLU
Art. 49 alin. (2) din aceeași lege definește conținutul: RLU-ul cuprinde și detaliază modul de utilizare a terenurilor, amplasarea, dimensionarea și realizarea volumelor construite, plus reguli privind materiale și culori, în funcție de zonă.
Concret, asta înseamnă:
- Funcțiuni admise și interzise — ce poți construi pe acel teren
- POT și CUT — procentul de ocupare și coeficientul de utilizare a terenului
- Înălțime maximă — exprimată în metri sau număr de niveluri
- Retrageri — față de stradă, vecini, funduri de lot
- Accese, parcaje, aliniere
- Condiții speciale pentru zone protejate sau anumite subzone
Dacă RLU-ul este aferent unui PUG, operează la scara întregii localități. Dacă este aferent unui PUZ, detaliază regulile unei porțiuni din localitate. Același oraș poate avea reguli complet diferite în funcție de UTR, subzonă sau documentația urbanistică aplicabilă — și tocmai aceasta e capcana cea mai frecventă.
Trei documente simultan pe masă
Recomandarea pe care o dau în mod constant clienților: când citești un RLU, ai nevoie de:
- Certificatul de urbanism — îți confirmă documentația în vigoare și UTR-ul
- Extrasul relevant din regulament — regulile specifice subzonei tale
- Planșa care arată UTR-ul sau subzona — ca să știi vizual unde se termină o zonă și începe alta
Fără corelarea celor trei, e foarte ușor să aplici pe parcela ta o regulă din altă zonă. Un teren poate avea indicatori atractivi pe hârtie, dar să fie totuși limitat de reguli de aliniere, servituți, protecții speciale sau condiții de incendiu menționate în documentația aplicabilă.
O clarificare terminologică necesară: în România, fluxul legal este PUG → PUZ → PUD. Nu există „PLU" în legislația românească. De asemenea, POT și CUT nu se citesc niciodată separat de retrageri, funcțiuni și acces.
Bază legală
Verificat la data de 10 aprilie 2026. Referințele legale relevante:
- Art. 31 lit. b) și c) din Legea nr. 350/2001 — conținutul obligatoriu al certificatului de urbanism
- Art. 49 alin. (1)–(4) din Legea nr. 350/2001 — rolul și conținutul regulamentului local de urbanism
Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul
Întrebări frecvente
De ce nu pot citi RLU-ul direct, fără certificat de urbanism?
Pentru că RLU-ul conține reguli pentru mai multe zone și subzone. Fără certificatul de urbanism nu știi sigur în ce UTR se încadrează parcela ta, iar același oraș poate avea reguli diferite în funcție de UTR sau de documentația aplicabilă.
POT și CUT sunt aceiași în tot orașul?
Nu. Indicatorii variază pe UTR-uri și subzone. Același oraș poate defini mai multe zone cu POT și CUT diferite. De aceea verifici întotdeauna regulile specifice UTR-ului parcelei tale, nu o medie a orașului.
Ce se întâmplă dacă sunt mai multe documentații urbanistice în vigoare pentru aceeași zonă?
Certificatul de urbanism trebuie să indice care documentație este aplicabilă și să furnizeze extrasul relevant. Dacă există neclarități, clarificarea se face la emitentul certificatului.
PUZ-ul are RLU propriu sau aplică RLU-ul PUG-ului?
PUZ-ul are propriul regulament, care detaliază regulile unei porțiuni din localitate. Și acesta se citește împreună cu certificatul de urbanism emis pentru imobil — RLU-ul se corelează întotdeauna cu documentația de urbanism aferentă, fie ea PUG sau PUZ.
Arh. Enghin Ismail — Kapal Proiect, Constanța
Dacă ai un certificat de urbanism și nu ești sigur cum să îl corelezi cu documentația de urbanism în vigoare, contactează biroul nostru pentru o consultație tehnică.
