„Fără acte” poate însemna lucruri diferite
O casă moștenită poate avea terenul înscris, dar construcția lipsă din cartea funciară. Poate exista un act vechi, dar nu un certificat de moștenitor. Alteori lipsesc atât titlul antecesorului, cât și documentele construirii.
Nu există o singură procedură pentru toate aceste situații. Primul pas este inventarul documentelor și separarea problemelor juridice de cele cadastrale și tehnice.
Succesiunea nu începe la notar
Moștenirea se deschide la deces, în condițiile Codului civil. Procedura notarială stabilește moștenitorii, masa succesorală și cotele, iar certificatul de moștenitor dovedește calitatea și drepturile moștenitorilor acceptanți asupra bunurilor cuprinse în succesiune.
Afirmația că moștenitorii nu au nicio calitate până când „deschid succesiunea” este prea categorică. În practică, fără certificatul de moștenitor ori o hotărâre, drepturile sunt greu de folosit în cadastru, vânzare sau autorizare.
Dacă bunul a fost omis dintr-o succesiune deja dezbătută, Legea notarilor permite, cu respectarea condițiilor sale, emiterea unui certificat suplimentar.
Mai întâi trebuie dovedit dreptul antecesorului
Notarul nu poate include în masa succesorală un imobil doar pe baza facturilor de utilități sau a chitanțelor de impozit. Acestea pot ajuta ca indicii, dar trebuie identificat titlul ori temeiul juridic al dreptului.
Se verifică:
- actele de vânzare, donație, partaj sau reconstituire;
- registrele notariale și arhivele;
- extrasul CF și vechile registre de publicitate;
- evidența fiscală și documentele cadastrale;
- hotărârile judecătorești ori actele administrative existente.
Dacă moștenitorii se contestă ori titlul nu poate fi stabilit notarial, poate fi necesară instanța.
Terenul și construcția pot avea situații diferite
După clarificarea succesiunii se verifică dacă terenul și casa sunt ambele înscrise și dacă suprafețele corespund realității. Persoana autorizată în cadastru măsoară și pregătește documentația, dar nu decide singură dreptul de proprietate sau legalitatea urbanistică.
Pentru construcțiile realizate înainte de 1 august 2001, art. 37 alin. (2) din Legea nr. 7/1996 prevede o cale de intabulare pe baza certificatului fiscal și a documentației cadastrale. Pentru construcțiile ori intervențiile ulterioare trebuie verificat regimul actual și tranziția Legii nr. 169/2026.
Nu trebuie promisă o „autorizație retroactivă” în 30 de zile. Legea nr. 50/1991 este abrogată, iar soluția actuală depinde de data lucrării, actele anterioare, conformarea urbanistică și starea tehnică.
Ordinea practică
- Extras CF și copii din arhivele disponibile.
- Identificarea titlului antecesorului și a tuturor succesibililor.
- Certificat de moștenitor, certificat suplimentar ori hotărâre, după caz.
- Măsurători și documentație cadastrală.
- Verificarea datei și legalității fiecărui corp sau extinderi.
- Înscrierea drepturilor și actualizarea datelor tehnice.
Pentru casa veche vezi intabularea construcției realizate înainte de 2001. Pentru clasificare vezi locuință sau anexă și casă sau vilă în actele oficiale.
Surse oficiale
- Legea notarilor publici nr. 36/1995 — Portal Legislativ, art. 115-120
- Legea cadastrului nr. 7/1996 — Portal Legislativ, art. 24 și art. 37
- Legea nr. 169/2026 — forma publicată de Senatul României
Situația concretă se stabilește împreună cu notarul, specialistul cadastral și, când există litigiu, avocatul.
Actualizat și verificat editorial la 16 septembrie 2026.
