Vine un client cu actul de proprietate într-o mână și cu extrasul de carte funciară în cealaltă. Suprafețele nu se potrivesc. Primul impuls e să întrebe care document „câștigă" — și exact acesta e unghiul greșit de abordare.
Suprafața din actul de proprietate și suprafața rezultată din documentația cadastrală nu funcționează ca două variante concurente ale aceluiași adevăr. Au funcții diferite în circuitul juridic și tehnic al imobilului, iar operațiunea concretă pe care vrei să o faci este cea care dictează care document intră în prim-plan.
Două documente, două funcții
Actul de proprietate este titlul care explică cum a fost dobândit dreptul — donație, vânzare-cumpărare, succesiune, retrocedare. El răspunde la întrebarea „de unde vine dreptul tău?".
Cadastrul și cartea funciară răspund la altă întrebare: „cum este identificat și făcut public imobilul în sistemul de evidență?". Legea nr. 7/1996, la art. 1 alin. (1), arată că „cadastrul și cartea funciară" formează sistemul unitar și obligatoriu de evidență tehnică, economică și juridică a imobilelor. Înscrierile în cartea funciară — intabularea, înscrierea provizorie și notarea, enumerate la art. 24 alin. (1) din aceeași lege — sunt cele care fac dreptul identificabil și public în acest sistem.
Concluzia practică: pentru publicitate imobiliară și pentru orice operațiune de înscriere, nu este suficient să invoci doar un titlu mai vechi, fără corelare cadastrală.
Ce faci când numerele nu se potrivesc
O diferență de suprafață nu înseamnă automat că unul dintre documente este nul sau că trebuie ignorat. Pașii corecți sunt:
- Verifică lanțul actelor — urmărește cum a circulat dreptul de la un titular la altul.
- Consultă extrasul de carte funciară — ce suprafață este înscrisă acum și sub ce titlu.
- Compară cu documentația cadastrală — schița, releveul, fișa imobilului.
- Comandă o măsurătoare actualizată dacă există dubii asupra corectitudinii măsurătorilor vechi.
Abia după ce ai imaginea completă poți stabili ce trebuie pus în acord și pe ce cale.
Care document intră în prim-plan
Răspunsul nu este „unul îl anulează pe celălalt", ci o împărțire pe funcții:
- Pentru operațiuni — tranzacții, dezmembrări, alipiri, autorizări sau corecții de evidență — situația operativă este cea care trebuie pusă în acord în sistemul de cadastru și carte funciară.
- Pentru originea dreptului — într-un litigiu sau o verificare a titlului — actul de proprietate rămâne esențial, coroborat cu lanțul de acte.
De aceea, răspunsul bun este unul de corelare între cele două, nu de eliminare automată a unui document în favoarea celuilalt.
Recomandarea arhitectului
Dacă observi o neconcordanță de suprafață, nu alege instinctiv între act și cadastru. Definește mai întâi operațiunea: vinzi, autorizezi, te judeci sau corectezi o eroare de evidență? Abia apoi poți decide ce trebuie corectat și pe ce bază.
Bază legală: Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, art. 1 alin. (1), art. 24 alin. (1) și art. 28 alin. (1). Concluzia că actul de proprietate și documentația cadastrală au funcții diferite este o inferență juridică prudentă din aceste surse, nu o regulă care ar elimina nevoia de verificare pe caz concret. Verificat aprilie 2026. Textul integral al legii.
Ai o situație similară pe un imobil din Constanța sau județ? Contactează biroul pentru o verificare preliminară a documentației înainte de a demara orice procedură.
Arh. Enghin Ismail — Kapal Proiect, Constanța
