Dacă ai pus ochii pe un teren cu destinație agricolă și vrei să construiești o casă, probabil ai primit deja două sfaturi contradictorii: „faci un PUZ și rezolvi" sau „trebuie neapărat schimbată destinația". Niciunul nu e complet. Răspunsul real depinde de un singur lucru pe care mulți îl sar: terenul este în intravilan sau în extravilan?
Aceeași etichetă, două regimuri complet diferite
Legea nr. 18/1991 arată la art. 2 că în categoria terenurilor din intravilan intră și terenuri agricole și forestiere. Cu alte cuvinte, un teren poate avea folosința agricolă și totuși să fie amplasat în intravilanul localității.
Asta înseamnă că întrebarea corectă nu este doar „terenul este agricol?", ci mai ales „terenul este în intravilan sau în extravilan și ce regim urbanistic are concret?"
Dacă terenul este în intravilan
Răspunsul juridic pornește din certificatul de urbanism. Legea nr. 350/2001 precizează la art. 29 alin. (1) că acesta este actul de informare cu caracter obligatoriu prin care autoritatea locală face cunoscute regimul juridic, economic și tehnic al imobilului și condițiile necesare pentru realizarea unei investiții. Art. 31 lit. a)–c) din aceeași lege arată ce trebuie să cuprindă certificatul: situarea terenului în intravilan sau în afara lui, eventualele interdicții de construire, destinațiile admise ori neadmise și regimul tehnic aplicabil parcelei.
Legea nr. 50/1991 spune la art. 2 alin. (2) că autorizația de construire se emite în temeiul și cu respectarea documentațiilor de urbanism avizate și aprobate potrivit legii. Art. 29 alin. (4) din Legea nr. 350/2001 subliniază că certificatul de urbanism nu conferă prin el însuși dreptul de a construi.
Concluzia practică: nu există un traseu birocratic universal. Pentru un teren din intravilan, cheia este dacă funcțiunea de locuire este permisă în zonă și în ce condiții — iar asta se vede în certificatul de urbanism.
Dacă terenul este în extravilan
Situația este radical diferită. Legea nr. 18/1991 spune la art. 91 alin. (1) că amplasarea noilor construcții de orice fel se face în intravilanul unităților administrativ-teritoriale. Art. 92 alin. (1) stabilește regula de principiu pentru terenurile agricole din extravilan: amplasarea construcțiilor de orice fel este interzisă, cu excepțiile limitate prevăzute de lege.
Art. 92 alin. (2) enumeră expres ce obiective pot fi amplasate, prin excepție, pe anumite terenuri agricole din extravilan: unele proiecte care nu se pot amplasa în intravilan, investiții pentru activități agricole și servicii conexe, investiții de utilitate publică, anexe ale exploatațiilor agricole, infrastructuri și anumite proiecte energetice. O locuință obișnuită nu este formulată în text ca excepție generală.
Pentru terenurile agricole din extravilan de clasa I și a II-a, art. 92 alin. (3) este și mai restrictiv și păstrează doar categorii limitate de investiții, în principal legate de activități agricole ori de lucrări de interes public.
Introducerea în intravilan: o posibilitate, nu o garanție
Când terenul este în extravilan și nicio excepție din art. 92 nu se aplică, discuțiile ajung adesea la introducerea lui în intravilan. Legea nr. 18/1991 prevede la art. 92^1 alin. (1) că introducerea în intravilan a terenurilor agricole din extravilan se face cu plata tarifului datorat la Fondul de ameliorare a fondului funciar, calculat conform anexei nr. 1. Art. 98 precizează că intravilanul poate fi modificat numai în condițiile legii.
Legea nr. 350/2001 spune la art. 32 că, atunci când se cere o derogare de la documentațiile de urbanism aprobate, prin certificatul de urbanism se poate solicita elaborarea unei alte documentații de urbanism prin care să se justifice și să se demonstreze posibilitatea intervenției. Un PUZ nu este o promisiune de rezultat, ci o etapă care poate fi cerută doar în funcție de situația concretă a terenului.
Trei întrebări înainte de orice decizie
| Întrebare | De ce contează |
|---|---|
| Terenul este în intravilan sau extravilan? | Determină care lege și care regim se aplică efectiv |
| Ce spune certificatul de urbanism? | Arată dacă locuirea este permisă, restricționată sau exclusă |
| Ce prevăd documentațiile de urbanism aprobate pentru zonă? | Stabilesc condițiile tehnice și funcțiunile admise |
Fără răspunsuri clare la aceste trei întrebări, orice decizie de cumpărare sau proiectare pornește pe presupuneri.
Întrebări frecvente
Dacă terenul are categoria de folosință „arabil" în cartea funciară, asta înseamnă automat că nu pot construi?
Nu automat. Categoria de folosință din cartea funciară nu decide singură ce este permis. Dacă terenul este în intravilan, regimul se verifică prin certificatul de urbanism și documentațiile de urbanism aprobate pentru zonă.
Un PUZ rezolvă orice teren agricol din extravilan?
Nu. O documentație de urbanism poate fi cerută prin certificat de urbanism atunci când se solicită o derogare, dar nu garantează un rezultat favorabil și nu transformă automat orice parcelă extravilană în teren construibil pentru locuire.
Ce act cer primul?
Certificatul de urbanism pentru scopul exact al investiției. Abia după aceea poți evalua dacă urmează autorizare directă, restricții sau o procedură urbanistică separată.
Dacă ai un teren cu destinație agricolă și vrei să știi concret ce e posibil, consultă un arhitect înainte să cumperi sau să angajezi resurse. La Kapal Proiect analizăm situația urbanistică a parcelei și îți explicăm traseul realist, pas cu pas — contactează-ne pentru o consultație.
Baza legală verificată la 11 aprilie 2026: art. 2 lit. a) și d), art. 91 alin. (1)–(2), art. 92 alin. (1)–(3), art. 92^1 alin. (1) și art. 98 din Legea nr. 18/1991; art. 29 alin. (1) și (4), art. 31 lit. a)–c) și art. 32 din Legea nr. 350/2001; art. 2 alin. (2) din Legea nr. 50/1991.
Arh. Enghin Ismail — Kapal Proiect, Constanța
