Când un client îmi aduce un deviz primit de la constructor și mă întreabă „e bun?", primul lucru pe care îl fac nu e să mă uit la total. Mă uit la liniile individuale — unitățile de măsură, cantitățile, descrierile articolelor. Acolo se ascund de obicei surprizele.
Un deviz de lucrări bine verificat îți oferă controlul real asupra bugetului. Unul semnat în grabă, fără o lectură atentă, devine sursă de dispute pe șantier.
Ce conține un deviz și cum e structurat
Devizul general stabilește valoarea totală a investiției. Devizul pe obiecte — cel pe care îl vei analiza efectiv — descompune lucrările pe categorii: demolare, fundații, structură, instalații, finisaje. Fiecare categorie are articole individuale cu:
- unitate de măsură (mp, ml, buc, mc)
- cantitate
- preț unitar (materiale + manoperă)
- total pe articol
La final se adaugă cheltuielile indirecte și profitul constructorului, plus TVA.
Verificarea pe care o fac eu înainte de semnarea contractului
1. Corelează cantitățile cu proiectul tehnic.
Cantitățile din deviz trebuie să corespundă celor din proiectul tehnic. Dacă proiectul prevede o anumită suprafață de tencuială interioară, devizul nu poate conține mai puțin. Orice discrepanță se clarifică înainte de semnare, nu pe șantier.
2. Verifică descrierile articolelor.
La instalații sanitare: sunt specificate diametrele țevilor și tipul materialului (PVC, PPR, cupru)? La finisaje: ce dimensiune au plăcile, ce tip de parchet? O descriere vagă — „lucrări de finisaj" fără detalii — îți lasă constructorul liber să aleagă cel mai ieftin material disponibil.
3. Verifică dacă prețurile unitare sunt realiste.
Un preț unitar foarte mic poate ascunde materiale inferioare sau o execuție neglijentă. Unul exagerat poate reflecta o marjă de profit nejustificată. Cere constructorului să defalce prețul unitar dacă ai dubii.
4. Verifică cheltuielile indirecte.
Acestea acoperă organizarea și conducerea șantierului, asigurări, transport, cheltuieli administrative. Conform practicii uzuale, se situează între 5% și 15% din costul direct — variația depinde de complexitatea proiectului.
5. Verifică profitul constructorului.
Se situează în mod obișnuit între 5% și 10% din costul total. Nu e o componentă de eliminat din negociere, dar trebuie să fie proporțională cu riscurile și complexitatea lucrării.
Cum negociezi fără să sacrifici calitatea
- Compară cel puțin două-trei oferte pe aceeași specificație tehnică. O ofertă semnificativ mai mică decât celelalte merită investigată, nu acceptată direct.
- Cere variante de materiale. Dacă bugetul e strâns, poți opta pentru materiale cu performanțe similare la un cost mai mic — dar schimbarea se documentează în scris.
- Nu negocia doar totalul. Negocierea corectă se face la nivel de preț unitar, nu prin tăierea unui procent din suma finală.
Modificările pe parcursul lucrărilor
Devizul inițial poate suferi ajustări — apar situații neprevăzute sau beneficiarul decide schimbări. Orice modificare trebuie documentată printr-un addendum semnat de ambele părți. Un deviz ajustat verbal, fără hârtie, devine sursă de conflict la decontul final.
Întrebări frecvente
Ce fac dacă cantitățile din deviz nu corespund cu proiectul tehnic?
Ceri constructorului să corecteze devizul înainte de semnarea contractului. Nu e negociere — e o obligație de corecție a unui document inexact.
Cheltuielile indirecte pot fi eliminate din deviz?
Nu. Ele acoperă costuri reale de șantier (organizare, asigurări, administrare). Poți negocia procentul, dar nu eliminarea lor.
Cât de des apare un addendum pe un șantier obișnuit?
La o construcție nouă, cel puțin unul-două addendum-uri sunt normale — apar modificări față de proiectul inițial. Important e să fie semnate, nu să fie evitate.
Dacă ai un deviz în față și nu ești sigur cum să-l citești, cel mai simplu pas e să soliciți o consultație cu arhitectul de proiect înainte de a semna cu constructorul. E mai ușor să clarifici o discrepanță înainte de șantier decât după.
Arh. Enghin Ismail
