Ce reglementează Codul civil
Servitutea de vedere nu este un drept general la lumină. Codul civil reglementează ferestrele, balcoanele și lucrările asemănătoare care permit vederea spre fondul vecin. Înainte de proiectare, identifică hotarul cadastral, orientarea deschiderii și dacă aceasta permite vedere directă sau neparalelă.
Potrivit art. 615 alin. (1), fereastra de vedere, balconul ori lucrarea asemănătoare orientată direct către fondul vecin trebuie să respecte minimum 2 m. Pentru deschiderile neparalele cu hotarul, alin. (2) stabilește minimum 1 m. Conform alin. (3), distanța se măsoară perpendicular până la linia de hotar, de la punctul cel mai apropiat de hotar de pe fața zidului în care s-a deschis vederea sau, pentru balcon, de pe linia exterioară a acestuia.
Fereastra de lumină și zidul comun
Art. 616 permite ferestre de lumină fără limită de distanță dacă sunt construite astfel încât să împiedice vederea spre fondul vecin. O denumire comercială precum „geam mat” nu este suficientă dacă soluția permite vederea. Pentru zidul comun se aplică art. 614 privind acordul proprietarilor.
Distanța generală de 60 cm din art. 612 privește construcții și plantații dacă legea ori regulamentul nu prevede altfel. Ea nu înlocuiește distanțele speciale pentru vedere și nici condițiile urbanistice sau tehnice.
Ce verifici înainte de amplasare
- Extrasul CF, planul cadastral și ridicarea topografică pentru hotarul real.
- Tipul și orientarea fiecărei deschideri.
- Retragerile și condițiile din certificatul de urbanism și regulamentul local.
- Actele necesare pentru lucrare potrivit CATUC.
- Acordurile aplicabile zidului comun ori drepturilor înscrise.
Autorizația administrativă nu înlătură singură drepturile civile ale vecinului, iar acordul vecinului nu înlocuiește actele administrative cerute. Pentru regulile de trecere vezi servitutea de trecere.
Surse
- Codul civil, forma consolidată, art. 612 și 614–616.
- CATUC, art. 249–264.
Pentru amplasarea golurilor în fațadă, contactează Kapal Proiect înainte de proiectare.
Întrebări frecvente
Pot deduce regimul de construire sau retragerile după casele deja construite pe stradă?
Nu. Unele clădiri vecine pot proveni din reglementări mai vechi sau situații particulare. Regimul aplicabil terenului tău se stabilește prin Certificatul de Urbanism și Regulamentul Local de Urbanism în vigoare.
Cum se corelează Legea nr. 169/2026 (CATUC) cu regulile din Codul Civil?
Autorizația de construire sau notificarea verifică încadrarea urbanistică și tehnică, dar nu anulează drepturile civile ale vecinilor (limite de hotar, servitute de vedere, scurgerea apelor, superficie).
Când apelez la arhitect, la topograf și la notar/avocat?
Topograful măsoară și transpune limitele cadastrale, notarul/avocatul instrumentează actele de proprietate, superficie sau servitute, iar arhitectul integrează aceste date în documentația urbanistică și de autorizare.
