Când un client mă întreabă „deci când îmi dai planurile?", răspunsul corect e: „depinde la ce fază suntem." Nu e o eschivă — e realitatea unui proces care se construiește în straturi. Fiecare fază adaugă precizie, reduce riscul și pregătește terenul pentru etapa următoare.
Mai jos găsești ce primești concret la fiecare pas, fără să-ți promit că totul e simplu sau rapid.
Studiu de fezabilitate și concept
Ce e și de ce începem cu el
Înainte de orice plan, trebuie să știm dacă proiectul e viabil. Fezabilitatea verifică terenul (analiza topografică a amplasamentului), reglementările urbanistice din PUZ și face o estimare preliminară a costurilor. Legea 50/1991 impune respectarea acestor reglementări încă din această etapă.
Ce primești:
- Raport de fezabilitate cu analiza amplasamentului și a reglementărilor urbanistice
- Schițe de concept și randări 3D (instrumente de comunicare, nu documente de execuție)
- Estimare preliminară de costuri
Cost orientativ: între 500 EUR pentru proiecte simple și 5.000 EUR sau mai mult pentru proiecte complexe.
Estimările de cost din această fază sunt preliminare. E normal să se ajusteze — nu e un eșec al procesului.
Proiect Tematic (PT)
Conceptul devine arhitectură. Planuri, secțiuni, elevații și detalii constructive prind formă, iar costurile încep să fie estimate cu mai multă precizie. În această fază intră în joc și specialiștii: inginerul structurist, inginerul de instalații și ceilalți colaboratori implicați.
Ce primești:
- Planuri, secțiuni, elevații la scară
- Memoriu tehnic cu justificarea soluțiilor adoptate
- Estimare de costuri mai apropiată de realitate
Cost orientativ: 2–5% din valoarea totală a investiției, în funcție de complexitate.
Colaborarea între specialiști poate genera întârzieri — tocmai de aceea e mai bine să clarifici toate opțiunile de proiectare în această fază, nu pe șantier.
Proiect pentru Autorizație (PA)
Documentația necesară pentru autorizația de construire, conform Legii 50/1991. Include planșe detaliate, secțiuni, elevații, memoriu tehnic și certificat energetic — toate întocmite de persoane fizice sau juridice autorizate.
Ce primești:
- Documentație completă pentru depunere la autoritatea locală
- Piese scrise și piese desenate conform cerințelor legale
Cost orientativ: 1–3% din valoarea totală a investiției.
Obținerea autorizației poate fi un proces birocratic și consumator de timp — termenele depind de autoritatea emitentă, nu de biroul de arhitectură. Consultanța specializată pentru avize poate ajuta.
Proiect de Execuție (PE)
Acesta e documentul folosit efectiv pe șantier la realizarea construcției. Dacă PA e suficient pentru autorizație, PE e cel care permite execuția propriu-zisă. Intră în detaliu: detalierea tuturor elementelor constructive, cu specificațiile materialelor și echipamentelor.
Ce primești:
- Planuri detaliate de arhitectură, structură și instalații
- Specificații tehnice ale materialelor și echipamentelor
- Detalierea tuturor elementelor constructive
- Plan de organizare a șantierului
Cost orientativ: 3–7% din valoarea totală a investiției.
Fără un PE complet, antreprenorul improvizează. Improvizația pe șantier costă, de regulă, mai mult decât orice onorariu de proiectare.
Asistență Tehnică pe Șantier (AT)
Proiectul e pe hârtie — acum trebuie să devină realitate. Arhitectul supraveghează execuția, verifică conformitatea lucrărilor cu proiectul și rezolvă problemele care apar pe parcurs. Conform Legii 10/1995 privind calitatea în construcții, arhitectul este responsabil pentru verificarea conformității lucrărilor cu proiectul și cu normele tehnice.
Ce primești:
- Vizite de șantier și rapoarte de progres
- Răspunsuri la întrebările antreprenorului apărute în execuție
- Documentație de recepție a lucrărilor și recomandări pentru întreținerea ulterioară
Cost orientativ: 1–3% din valoarea totală a investiției.
Absența arhitectului de pe șantier nu înseamnă economie — înseamnă că problemele se rezolvă fără cine cunoaște cel mai bine proiectul.
Întrebări frecvente
De ce nu pot sări direct la Proiectul de Execuție?
Fiecare fază validează decizii care altfel ar trebui luate sub presiunea șantierului. Un proiect de execuție pornit fără un proiect tematic verificat și fără autorizație nu poate fi depus legal și nici executat în siguranță.
Pot face fezabilitate și concept împreună?
Da, de obicei se desfășoară împreună sau una imediat după cealaltă. Ce nu se poate scurta este verificarea reglementărilor urbanistice: dacă terenul nu permite funcțiunea dorită, restul nu mai contează.
Cât durează procesul complet de proiectare?
Depinde de complexitatea proiectului și de viteza autorităților. Concept și fezabilitate se pot derula relativ rapid; obținerea autorizației este de regulă partea cea mai greu de estimat, fiindcă termenele țin de autoritatea emitentă. Proiectul de execuție și asistența pe șantier se desfășoară în paralel cu execuția.
De ce variază atât de mult costurile în procente?
Procentele reflectă complexitatea. Un proiect cu structură și instalații complexe cere mult mai mult timp de proiectare decât o casă simplă, chiar dacă valoarea totală a investiției este apropiată.
Dacă ești la început de drum și nu știi de unde să pornești, cel mai util pas e o discuție inițială despre teren și intenții — înainte de orice document.
Contactează-ne pentru o consultație
Arh. Enghin Ismail
Kapal Proiect — Birou de Arhitectură, Constanța
