Împărțirea unui teren pe plan cadastral nu dovedește că fiecare lot rezultat este construibil. Codul urbanismului — Legea nr. 169/2026, art. 214–219 separă operațiunea urbanistică de parcelare de dezlipirea cadastrală. Scopul construirii și stabilirea condițiilor urbanistice schimbă procedura.
Când este parcelare
Art. 216 descrie divizarea unui teren format din unul sau mai multe imobile învecinate în trei sau mai multe parcele, pentru construcții noi și stabilirea regulilor de construire. Textul tratează și împărțirea al cărei scop este crearea de loturi pentru clădiri, incluzând în perimetru accesurile și spațiile comune. Certificatul de urbanism pentru elaborarea PUZ este pasul prealabil indicat de art. 216. Nu numi automat „parcelare” orice operațiune cadastrală de dezlipire; analiza scopului este esențială.
În intravilan, art. 218 condiționează, ca regulă, parcelarea de elaborarea și aprobarea unui PUZ. Excepția pentru până la 12 loturi de locuințe individuale poate funcționa o singură dată prin PUD numai dacă PUG/PUZ existent conține deja caracteristicile parcelelor și regulile de construire, iar condițiile legale suplimentare sunt îndeplinite. Nu există o aprobare automată pentru „maximum 12”. Pentru extravilan, art. 217 are scopuri și limite distincte, inclusiv activități agricole.
Ce trebuie să aibă fiecare lot
Art. 219 din Cod cere respectarea documentației urbanistice, racordare la rețele tehnico-edilitare, acces direct sau indirect la drumul public și acces la servicii/echipamente publice, precum și suprafețele minime din regulamentele aplicabile. Un drum desenat între loturi sau o servitute presupusă nu ține loc de verificarea juridică și tehnică a accesului. Vezi și parcela minimă construibilă, corectată în același lot.
Dosarul de pornire
Pregătește extrasul de carte funciară și planul cadastral actual, identificarea tuturor proprietarilor, ridicarea topografică și o schiță de principiu cu loturi, drumuri și utilități. Cere certificatul de urbanism pentru scopul exact și discută cu un urbanist ce studii, avize și documentații solicită autoritatea în acel caz. După aprobarea urbanistică, coordonează operațiunile cadastrale și actele juridice cu specialiștii competenți. „PLU” nu este un tip de plan urbanistic românesc pe care să îl treci în dosar. Art. 217 avertizează că actele juridice pentru o parcelare realizată cu nerespectarea art. 216 alin. (1) sunt lovite de nulitate absolută.
