Când un client ne aduce planul unui teren și spune „vreau o casă cât mai mare", primul lucru pe care îl facem este să deschidem certificatul de urbanism și să citim două cifre: POT și CUT. Procentul de Ocupare a Terenului stabilește limita amprentei la sol — cât din suprafața terenului poate fi efectiv acoperită de construcție. Fără să înțelegi această cifră, orice schiță rămâne un exercițiu de imaginație.
Ce este, concret, POT-ul
POT-ul exprimă raportul dintre suprafața construită desfășurată (SCD) a clădirii și suprafața totală a terenului (ST):
POT = SCD ÷ ST
Rezultatul este un număr subunitar sau un procent. Un POT de 0,5 înseamnă că poți acoperi cel mult jumătate din suprafața terenului.
Suprafața construită desfășurată cuprinde amprenta la sol a tuturor nivelurilor clădirii — inclusiv subsoluri, mansarde utilizabile și anexe. Nu este același lucru cu suprafața utilă locuibilă și nici cu suma nivelurilor, care e domeniul CUT-ului.
Exemplu direct din practică: un teren de 1.000 mp cu POT 0,6 îți permite o amprentă la sol de maximum 600 mp. Poți distribui această suprafață pe mai multe niveluri, dar amprenta rămâne aceeași.
POT și CUT — doi indicatori diferiți
Mulți clienți îi confundă. Diferența esențială:
| Indicator | Ce măsoară | Ce limitează |
|---|---|---|
| POT | Amprenta la sol / suprafața terenului | Cât ocupi din teren, pe orizontală |
| CUT | SCD totală / suprafața terenului | Cât construiești în total, pe toate nivelurile |
Un CUT de 1,0 pe același teren de 1.000 mp permite 1.000 mp de suprafață construită desfășurată. Dacă înălțimea maximă admisă este de trei niveluri, fiecare nivel poate atinge aproximativ 333 mp — dar rămâi tot în limita de POT pentru amprenta la sol.
Cele două cifre funcționează împreună: poți respecta POT-ul și totuși să depășești CUT-ul dacă ridici prea multe etaje.
De ce diferă POT-ul de la un teren la altul
Autoritățile locale stabilesc coeficienții POT pentru fiecare zonă funcțională, ținând cont de infrastructura existentă, densitatea populației, caracterul zonei și obiectivele de dezvoltare urbană. Principiile generale sunt fixate prin Legea 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții și prin Regulamentul General de Urbanism, dar valorile concrete apar în Planul Urbanistic General și în regulamentele locale de urbanism ale fiecărei primării.
Ca regulă generală:
- Zonele rezidențiale cu case individuale au POT mai mic decât zonele comerciale sau industriale — tocmai pentru a menține densitate redusă și spații verzi.
- Zonele centrale sau comerciale pot permite POT semnificativ mai mare.
Dacă vrei să construiești pe un teren cu destinație diferită față de ce ai nevoie, modificarea presupune elaborarea unui Plan Urbanistic Zonal (PUZ) și aprobarea autorităților locale — un proces lung, cu studii suplimentare de impact.
Un detaliu care schimbă calculul: ce intră în SCD
Reglementările locale pot specifica ce se include sau se exclude din suprafața construită desfășurată. Unele primării exclud terasele deschise sau balcoanele neacoperite din SCD. Alteori, un bovindou sau o copertină contează. Aceste nuanțe nu sunt universale — se citesc în regulamentul local de urbanism sau se clarifică direct cu arhitectul și cu primăria.
Cum afli POT-ul pentru terenul tău
Singura sursă de încredere este certificatul de urbanism emis de primăria pe raza căreia se află terenul. Nu te baza pe ce spune vânzătorul, pe valorile din zona vecină sau pe estimări generale — reglementările locale pot diferi chiar între parcele alăturate dacă acestea cad în zone funcționale diferite.
Pașii practici:
- Soliciți certificatul de urbanism înainte de a cumpăra terenul sau înainte de a comanda proiectul.
- Citești POT, CUT, regimul de înălțime și retragerile obligatorii.
- Abia după aceea, arhitectul poate evalua ce tipologie de clădire se potrivește pe terenul respectiv.
Consecințele depășirii POT-ului
Respectarea POT-ului este obligatorie pentru obținerea autorizației de construire. Dacă în execuție se depășește amprenta aprobată — chiar și cu câțiva centimetri — autoritățile locale pot impune lucrări de demolare pentru aducerea construcției în conformitate. Costurile revin integral celui care a construit. Nu există excepții pentru „erori minore de execuție".
Dacă ești la început de drum cu un teren și nu știi de unde să pornești, contactează-ne — verificăm împreună indicatorii urbanistici și îți explicăm ce poți construi în mod realist.
Întrebări frecvente
Care este formula de calcul a POT-ului?
POT = suprafața construită desfășurată ÷ suprafața totală a terenului. Rezultatul se exprimă ca număr (ex: 0,5) sau procent (ex: 50%).
POT-ul se aplică și la anexe și garaje?
Da. Suprafața construită desfășurată include toate construcțiile de pe teren — corpul principal, anexe, garaje acoperite. Toate intră în calculul amprentei față de POT.
Pot crește POT-ul unui teren?
În principiu da, prin elaborarea unui Plan Urbanistic Zonal (PUZ) care reclasifică destinația sau densitatea zonei. Este un proces care necesită aprobarea autorităților locale și, de regulă, studii de impact suplimentare.
Unde găsesc valoarea POT pentru terenul meu?
În certificatul de urbanism emis de primărie și în regulamentul local de urbanism aferent zonei. Acesta este singurul document cu valoare juridică.
Citește și
- Ghid complet: de la teren la casa visurilor
- Casă pe teren de colț – avantaje și dezavantaje
- Casă cu mansardă sau casă cu etaj?
- Ce este un studiu topografic?
- Casă tip bungalow sau casă cu etaj?
Arh. Enghin Ismail — Kapal Proiect, Constanța
