Când un client îmi aduce fotografii cu fisuri apărute la câteva luni după mutare, prima întrebare nu este „cât costă remedierea?", ci „intră asta în garanție?". Răspunsul depinde de tipul defectului, de originea lui și de ce scrie în contractul de construcție.
Două tipuri de garanție, două logici diferite
Garanția de bună execuție acoperă defectele apărute în primii 10 ani de la predarea construcției. Se referă la probleme cauzate direct de execuția necorespunzătoare a lucrărilor.
Garanția pentru vicii ascunse acoperă defecte care nu erau vizibile la momentul recepției, dar care afectează structura sau funcționalitatea clădirii pe termen lung. Aceasta poate depăși perioada de 10 ani.
Distincția contează: procedurile de revendicare și defectele eligibile diferă între cele două categorii.
Ce defecte sunt acoperite
Indiferent de tipul de garanție invocat, există o condiție de bază: defectul trebuie să rezulte din execuție incorectă, materiale neconforme sau proiectare defectuoasă — nu din utilizare neglijentă sau intervenții ulterioare ale proprietarului.
Defecte structurale
Aceasta este categoria cea mai gravă, pentru că pune în discuție siguranța clădirii. Intră în garanție:
- fisuri semnificative în fundații
- deformări ale stâlpilor și grinzilor
- infiltrații severe care afectează structura de rezistență
Cauze tipice: compactarea insuficientă a solului, calitate necorespunzătoare a betonului, acoperire insuficientă a armăturii.
Defecte de etanșeizare și hidroizolație
- infiltrații prin acoperiș
- erori de hidroizolație la terasă, subsol sau fațadă
Aceste defecte pot părea minore la început, dar netratate la sursă deteriorează progresiv structura de rezistență și favorizează apariția mucegaiului.
Defecte ale instalațiilor
Instalațiile electrice, sanitare și termice intră în garanție când problemele provin din execuție sau materiale:
- scurtcircuite din cauza dimensionării incorecte a cablurilor
- infiltrații din conductele sanitare
- funcționare defectuoasă a sistemului de încălzire
Cum verifici și cum documentezi
La recepție, nu semna procesul-verbal fără o inspecție riguroasă. Orice defect constatat trebuie consemnat în scris și semnat de ambele părți. Fotografierea sistematică a zonelor de risc — rosturi, îmbinări, penetrații prin hidroizolație — îți oferă dovezi clare dacă probleme apar ulterior.
Dacă un defect apare după recepție, notifică constructorul în scris imediat ce l-ai identificat, cu descriere și fotografii. Revendicarea verbală nu are valoare juridică.
Dacă există dubii privind originea unui defect — structural sau de execuție superficială — solicită un audit tehnic înainte de orice reparație. O reparație făcută de proprietar pe un defect care intra în garanție poate anula dreptul la revendicare.
Întrebări frecvente
Garanția de bună execuție acoperă și finisajele?
Da, defectele de finisaje (fisuri în tencuieli, montaj incorect al gresiei, vopsire necorespunzătoare) sunt acoperite dacă provin din execuție defectuoasă, nu din uzură normală.
Ce se întâmplă dacă constructorul refuză să remedieze?
Notificarea scrisă, cu termen clar de remediere, este primul pas — și trebuie făcută imediat ce ai identificat defectul. Documentația completă (contract, procese-verbale de recepție, fotografii, corespondență) este ceea ce îți susține revendicarea dacă disputa se prelungește.
Viciile ascunse pot fi revendicate după 10 ani?
Da, garanția pentru vicii ascunse poate depăși perioada de bună execuție, cu condiția să dovedești că defectul nu era vizibil și nu putea fi detectat la recepție.
Dacă ai primit o clădire recent și observi semne neobișnuite — fisuri în progresie, infiltrații punctuale, instalații cu comportament imprevizibil — contactează-ne pentru o evaluare tehnică. Este mai simplu să stabilești originea unui defect devreme decât să dovedești după ani de zile că era vorba de execuție.
Arh. Enghin Ismail
