Vin clienți la birou cu un teren „gata de construit" — intabulat, cu număr cadastral, cu acte în regulă. Și totuși, după ce tragem extrasul de carte funciară și mergem pe teren cu planul cadastral, descoperim că limitele nu corespund, că există o servitute de trecere nenotată în discuții sau că regimul de înălțime din PUG nu permite ce și-au imaginat. Verificarea nu e birocrație suplimentară — e baza pe care stă tot proiectul.
Ce spune cartea funciară
Cartea funciară înregistrează descrierea imobilului, drepturile reale constituite asupra lui și orice alte acte, fapte sau raporturi juridice legate de imobil (art. 1 alin. 3, Legea nr. 7/1996). Practic, din extras afli:
- cine este titularul dreptului — proprietar unic, coproprietari, cotele fiecăruia;
- dacă există sarcini — ipoteci, privilegii, drepturi de uz sau uzufruct;
- dacă există dezmembrăminte sau servituți care pot restricționa folosința;
- notări diverse — litigii, interdicții de înstrăinare sau edificare, acțiuni în instanță.
Un teren poate fi perfect intabulat și totuși grevat de o ipotecă bancară sau de o servitute care îți complică amplasarea accesului auto.
Ce spune cadastrul
Cadastrul este sistemul de identificare, măsurare și descriere a imobilului (art. 1 alin. 2, Legea nr. 7/1996). Planul cadastral îți arată unde se află fizic parcela, care sunt limitele ei și dacă suprafața din acte corespunde cu realitatea din teren.
Dacă există neconcordanțe — limite deplasate față de gard, construcții neînregistrate, suprafață diferită — proiectul pornește dintr-o bază greșită, chiar dacă proprietatea este legal intabulată. Aceste discrepanțe trebuie rezolvate înainte de proiectare, nu descoperite la recepție.
De ce cartea funciară nu înlocuiește urbanismul
Intabularea confirmă că terenul este al tău și unde se află. Nu îți spune ce ai voie să construiești pe el.
Certificatul de urbanism este documentul care descrie regimul juridic, economic și tehnic al imobilului din perspectivă urbanistică. Potrivit art. 29 și art. 31 din Legea nr. 350/2001, el trebuie să conțină extrasul relevant din regulamentul local de urbanism și datele despre regimul tehnic al imobilului — POT, CUT, înălțime maximă, retrageri, utilizări permise sau interzise.
Fără certificat de urbanism, nu știi dacă parcelă este în intravilan sau extravilan, dacă zona admite funcțiunea dorită sau dacă există restricții de la avize de specialitate (apă, gaz, infrastructură rutieră).
Fluxul corect, pe scurt
Autorizația de construire se emite în temeiul și cu respectarea documentațiilor de urbanism aprobate (art. 2, Legea nr. 50/1991). Asta înseamnă că ordinea contează:
- Extras de carte funciară — cine deține, ce sarcini există
- Plan cadastral — unde se află imobilul, concordanță cu realitatea
- Verificare în teren — limite, vecinătăți, acces, construcții existente
- Certificat de urbanism — ce poți construi, ce avize sunt necesare
- Proiectare și autorizare — abia acum are sens să blochezi conceptul
Inversarea acestor pași costă: un concept elaborat pe o parcelă cu regim urbanistic incompatibil sau cu limite greșite înseamnă muncă irosită și bani cheltuiți degeaba.
Întrebări frecvente
Pot cumpăra un teren fără extras de carte funciară actualizat?
Tehnic, notarul va cere extrasul pentru autentificarea actului. Dar „actualizat" contează — un extras vechi de câteva luni poate să nu reflecte o ipotecă sau o notare recentă. Cere extras la zi înainte de semnare.
Dacă suprafața din acte diferă de cea din teren, cine are prioritate?
Cartea funciară are forță de publicitate imobiliară, dar realitatea din teren poate impune o actualizare cadastrală. Această actualizare trebuie făcută de un topograf autorizat și înregistrată la OCPI înainte de proiectare.
Certificatul de urbanism este obligatoriu înainte de proiectare?
Nu este obligatoriu prin lege în faza de proiectare, dar este esențial practic: fără el nu cunoști parametrii urbanistici și nu poți dimensiona corect proiectul. Oricum îl vei depune obligatoriu în dosarul de autorizare.
Dacă ai un teren și vrei să știi exact cu ce pornești — din punct de vedere cadastral, urbanistic și tehnic — contactează biroul nostru pentru o primă consultație. Facem această verificare prealabilă ca parte din procesul de proiectare.
Verificat la 10 aprilie 2026.
Bază legală: art. 1 alin. (1)–(4) din Legea nr. 7/1996; art. 29 și art. 31 din Legea nr. 350/2001; art. 2 din Legea nr. 50/1991.
- Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996
- Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul
- Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții
Arh. Enghin Ismail — Kapal Proiect, Constanța
