Când un client vine cu un teren agricol și spune „vrem să construim repede", primul lucru pe care îl fac este să îl întreb dacă a verificat categoria de folosință și dacă a vorbit cu DAJ. Răspunsul, de regulă, este nu. Scoaterea unui teren din circuitul agricol nu este o formalitate — este o procedură stratificată, cu avize, documentație tehnică și riscuri reale de respingere sau blocare a investiției.
Ce verifici înainte de orice altceva
Înainte de a porni dosarul, terenul trebuie analizat din mai multe unghiuri simultan:
- Categoria de folosință înscrisă în registrul agricol și modul în care apare în PUD-urile și PUZ-urile existente
- Calitatea solului — terenurile cu fertilitate ridicată sunt protejate și au șanse semnificativ mai mici de aprobare
- Restricții suprapuse — zone protejate, situri arheologice și alte limitări legale
- Accesibilitate — existența unui drum de acces legal
Această etapă costă între 500 și 2.000 de euro, în funcție de suprafață și de complexitatea analizelor necesare. Nu o sări — o evaluare pedologică proastă poate invalida tot dosarul mai târziu.
Avizele necesare și cine le emite
Procedura implică avize de la mai multe autorități, fiecare cu cerințele ei:
| Autoritate | Rol |
|---|---|
| Direcția Agricolă Județeană (DAJ) | Aviz reglementat de Ordinul MADR nr. 171/2014 |
| Agenția de Protecție a Mediului (APM) | Aviz de mediu; poate impune studiu de impact (SIM) |
| Inspectoratul pentru Situații de Urgență (ISU) | Aviz |
| Direcția de Sănătate Publică (DSP) | Aviz |
| Ministerul Culturii | Doar pentru terenuri în zone de interes istoric sau cultural |
Atenție la DAJ: pentru terenurile agricole productive, Direcția Agricolă poate solicita compensarea pierderii prin punerea în circuit a unor suprafețe agricole echivalente în altă zonă. Aceasta implică costuri suplimentare semnificative, pentru că terenurile agricole de calitate sunt tot mai greu de identificat.
Atenție la APM: proiectele cu impact semnificativ asupra mediului necesită un studiu de impact (SIM) conform Legii nr. 506/2006, care analizează efectele asupra solului, apei, aerului, faunei, florei și sănătății populației. SIM-ul trebuie aprobat de APM înainte de a continua procedura.
Documentația tehnico-juridică
Dosarul depus la primărie sau consiliul județean conține:
- Plan parcelar — realizat de inginer topograf autorizat, conform Normativului NP 012-93
- Plan de încadrare în zonă — trebuie să demonstreze compatibilitatea cu planurile urbanistice locale
- Studiu de oportunitate
- Memoriu justificativ — argumentează necesitatea scoaterii din circuit și beneficiile economice și sociale ale proiectului
- Certificat de urbanism
- Avizele și acordurile obținute în etapa anterioară
- Documente de proprietate
Costul elaborării acestei documentații variază între 2.000 și 10.000 de euro, în funcție de complexitatea proiectului și suprafața terenului.
Greșeala frecventă: subestimarea planului de încadrare în zonă. Dacă acesta nu demonstrează clar compatibilitatea cu reglementările de urbanism existente, dosarul va fi respins sau returnat pentru completări.
Aprobarea și ce urmează după
Dosarul ajunge la o comisie specială a primăriei sau consiliului județean. Dacă documentația este completă și corectă, se emite o hotărâre de aprobare, publicată în Monitorul Oficial Local. Termenul de analiză variază de la câteva săptămâni la câteva luni.
În caz de respingere, investitorul poate depune contestație la instanța de judecată competentă.
Chiar după aprobare pot exista obligații suplimentare: plata unei taxe de scoatere din circuitul agricol sau implementarea unor măsuri de protecție a mediului.
Înscrierea în evidențe și actualizarea cadastrului
Ultima etapă: Direcția Agricolă Județeană radiază terenul din registrul agricol, iar Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară (OCPI) actualizează planul parcelar și certificatul de proprietate. Aceste operațiuni sunt obligatorii pentru conformitatea legală a terenului.
Costurile acestei etape sunt între 100 și 500 de euro, în funcție de complexitatea operațiunilor.
Dacă terenul este deja înscris în sistemul integrat de cadastru și carte funciară, actualizarea se face automat pe baza hotărârii de aprobare.
Există alternative la scoaterea completă?
Da — și uneori sunt mai eficiente:
- Zonare mixtă: permite atât activități agricole, cât și dezvoltare rezidențială sau industrială pe o parte din teren
- Activități agricole alternative: plante tehnice, apicultură — evită complet procedura
- Agricultură conservativă: minimizează impactul și poate fi o soluție intermediară
- Autorizație de construire condiționată: în proiecte mari, permite începerea unor lucrări preliminare (studiu geotehnic, foraje) înainte de aprobarea finală
Întrebări frecvente
Ce șanse am dacă solul este fertil?
Șanse semnificativ mai mici. Terenurile cu bonitate ridicată sunt protejate, iar autoritățile vor analiza cu atenție necesitatea scoaterii și vor căuta soluții compensatorii.
Ce verific juridic înainte de a porni procedura?
Titlul de proprietate și absența sarcinilor sau litigiilor asupra terenului. O situație juridică neclară duce la întârzieri și probleme legale.
Cât durează tot procesul?
Nu există un termen fix. Termenul de aprobare variază de la câteva săptămâni la câteva luni, în funcție de complexitatea proiectului, calitatea documentației și volumul de lucru al autorităților.
Ce se întâmplă dacă cererea e respinsă?
Poți depune contestație la instanța de judecată competentă.
Arh. Enghin Ismail — Dacă ai un teren agricol și vrei să știi înainte de achiziție dacă procedura este fezabilă, contactează-ne pentru o consultație. O analiză timpurie evită investiții blocate.
