Când cumperi un apartament sau compari două oferte, cifrele de suprafață pot ascunde o diferență care contează: balconul tău e numărat integral sau pe jumătate? Răspunsul nu e universal — depinde de ce document citești și de cum arată fizic acel balcon.
Comparație rapidă: calcul integral vs. calcul ponderat
| Criteriu | Calcul integral (100%) | Calcul ponderat (50% sau alt procent) | Ce trebuie să verifici |
|---|---|---|---|
| Când apare | Când documentul tratează balconul ca suprafață inclusă complet | Când se aplică un coeficient de echivalare | Scopul calculului și documentul analizat |
| Ce poate schimba | Suprafața raportată și comparația cu alte locuințe | Prețul, oferta sau interpretarea suprafeței vandabile | Cadastru, proiect, contract, ofertă |
| Risc principal | Compari locuințe calculate diferit | Confunzi suprafața utilă cu cea comercială | Cere explicit metoda de calcul folosită |
Cum influențează tipul balconului
Balcon deschis — fără niciun fel de închidere. Regula generală este că se adaugă la 50% din suprafața sa la suprafața utilă a locuinței, pentru că nu oferă protecție față de intemperii și nu e considerat spațiu locuibil în sine.
Balcon parțial închis — cu parapete sau sticlă. Poate fi considerat, în anumite situații, la 100%, în funcție de gradul de închidere și de prevederile aplicabile local. Nu există o regulă unică: interpretarea variază.
Balcon complet închis — cu pereți și acoperiș. De regulă, este tratat ca spațiu locuibil și inclus integral (100%) în suprafața utilă. Din punct de vedere legal, închiderea unui balcon modifică statutul suprafeței — și necesită, de obicei, autorizație de construire. Fără aceasta, modificarea rămâne neregulamentară.
Balcoane cu forme neregulate (rotunde, poligonale) cer calcule mai atente. Suprafața care contează este proiecția pe plan orizontal. În caz de dubii, un specialist face măsurătorile corect.
Suprafață utilă, construită sau vandabilă — nu e același lucru
Confuzia apare și din terminologie. Când un dezvoltator prezintă suprafața „vandabilă”, balconul poate fi tratat diferit față de suprafața utilă din proiect sau față de cea înscrisă în cadastru. Înainte să compari oferte sau să semnezi un contract, întreabă explicit ce metodă s-a folosit și în ce document.
Regulamentele locale de urbanism pot conține prevederi specifice pe această temă. Autoritățile fiscale pot avea, la rândul lor, interpretări proprii. Dacă ai nelămuriri legate de impozitare, o clarificare oficială de la administrația fiscală e mai sigură decât o estimare.
Întrebări frecvente
Balconul deschis se calculează mereu la 50%?
Ca regulă generală, da — balconul deschis nu oferă protecție față de intemperii și nu e considerat spațiu locuibil. Adăugarea la 50% este tratamentul uzual, atât pentru impozitare, cât și pentru evaluare.
Dacă închid balconul, suprafața se recalculează?
Da. Balconul complet închis intră, de regulă, la 100% în suprafața utilă. Închiderea schimbă statutul legal al suprafeței și necesită, în general, autorizație de construire.
De unde știu ce metodă a folosit dezvoltatorul?
Cere documentul în care e definită suprafața: proiect tehnic, extras de carte funciară sau contract. Fiecare poate trata balconul diferit. Dacă nu e specificat, întreabă în scris.
Dacă pregătești un proiect în care suprafața balconului contează — fie pentru autorizare, fie pentru evaluare — biroul nostru poate analiza situația concretă.
Arh. Enghin Ismail — Kapal Proiect, Constanța
