Nu există o regulă universală de 50% sau 100%
Întrebarea „balconul se calculează la jumătate sau integral?” nu are un răspuns unic, deoarece documentele măsoară lucruri diferite. Un contract de vânzare, releveul cadastral, suprafața utilă a locuinței și indicatorii urbanistici nu folosesc neapărat aceeași noțiune.
Afirmația că balconul deschis intră întotdeauna la 50%, iar cel închis la 100%, este prea generală și poate conduce la comparații greșite.
Patru calcule care nu trebuie confundate
| Context | Tratamentul de principiu |
|---|---|
| Suprafața utilă a locuinței | Legea nr. 114/1996 spune că suprafața utilă nu cuprinde logiile și balcoanele. |
| Suprafața construită desfășurată pentru CUT | Legea nr. 169/2026 deduce balcoanele exterioare și logiile deschise. |
| POT | Codul poate include proiecția pe sol a balcoanelor și a altor elemente permanente care depășesc amprenta. |
| Suprafață comercială/echivalentă | Poate folosi un coeficient stabilit și explicat contractual; nu trebuie prezentată drept suprafață utilă legală. |
Prin urmare, un dezvoltator poate calcula o „suprafață comercială” folosind un coeficient pentru balcon, dar trebuie să indice clar formula. Cumpărătorul trebuie să compare separat suprafața utilă din acte, suprafața balconului și totalul comercial.
Ce spune Legea locuinței
Anexa nr. 1 la Legea nr. 114/1996 definește suprafața utilă a locuinței ca suma suprafețelor utile ale camerelor și dependințelor interioare. Textul exclude expres suprafața logiilor și a balcoanelor.
Această excludere nu înseamnă că balconul „nu există” în documentație. El se măsoară și se reprezintă distinct și poate conta în suprafața construită, în POT, în cadastru sau în preț, în funcție de document.
Ce schimbă închiderea balconului
Închiderea balconului nu îl transformă automat într-o cameră locuibilă și nici nu justifică, de una singură, adăugarea lui integrală la suprafața utilă.
Pentru apartamentele din locuințe colective, art. 294 alin. (2) lit. b) pct. (iv) din Legea nr. 169/2026 include închiderea unitară a logiilor și balcoanelor între lucrările care pot urma procedura simplificată de notificare. Trebuie însă verificate condițiile procedurii, aspectul unitar al fațadei, regimul condominiului și eventualele restricții de patrimoniu.
Dacă intervenția este deja executată, nu presupune că o simplă măsurătoare rezolvă statutul juridic. Mai întâi se verifică actele, proiectul autorizat/notificat și situația cadastrală.
Ce verifici înainte să cumperi
- Suprafața utilă din documentația cadastrală.
- Suprafața balconului, menționată separat.
- Formula exactă folosită pentru „suprafața construită”, „totală” sau „vandabilă”.
- Planul anexat contractului și concordanța cu situația reală.
- Actele pentru o eventuală închidere sau extindere.
- Prețul pe m² recalculat la aceeași bază pentru toate ofertele comparate.
Vezi și închiderea balconului și procedura aplicabilă și ghidul despre suprafața desfășurată și CUT.
Surse oficiale
- Legea locuinței nr. 114/1996 — Portal Legislativ, anexa nr. 1
- Legea nr. 169/2026 — forma publicată de Senatul României, anexa nr. 1 și art. 294
- Stadiul legislativ al Legii nr. 169/2026
Actualizat și verificat editorial la 16 septembrie 2026.
