Când un client vine la birou și mă întreabă dacă poate închide logia apartamentului său, prima mea întrebare nu este despre tipul de tâmplărie sau despre câștigul termic. Îl întreb: ești la bloc sau la casă? Și dacă e la bloc — ești în condominiu, într-o zonă protejată, sau într-o zonă cu restricții de fațadă din regulamentul local de urbanism?
Diferența dintre o logie deschisă și una închisă nu este doar de confort. Poate deveni o problemă juridică de fațadă, de proprietate comună și de autorizare.
Fațada nu îți aparține doar ție
Legea nr. 196/2018 privind asociațiile de proprietari stabilește la art. 32 alin. (1) că proprietarii sunt obligați să mențină aspectul armonios și unitar al întregului condominiu. Alineatul (2) merge mai departe: modificarea aspectului fațadei imobilelor colective multietajate se face numai în mod unitar pe întreg condominiul, pe baza unei documentații tehnice elaborate în condițiile legii și cu respectarea prevederilor privind autorizarea lucrărilor de construcții.
Cu alte cuvinte, nu poți înlocui geamul unui gol de logie cu o tâmplărie nouă — chiar dacă nu atingi structura — și să spui că e strict treaba ta. Fațada este parte din proprietatea comună, iar orice modificare vizibilă din exterior are o dimensiune colectivă.
Cine trebuie să fie de acord și ce documente sunt necesare
Art. 39 din aceeași lege este explicit: modificările constructive și utilizarea în alte scopuri a unor părți sau elemente de construcție ale condominiului se fac numai cu:
- acordul a două treimi din proprietarii membri ai asociației,
- acordul tuturor proprietarilor direct afectați,
- autorizație de construire, cu respectarea legislației în vigoare.
La asta se adaugă art. 32 alin. (3): înainte de modificarea aspectului fațadei, președintele asociației trebuie să solicite autorității locale informațiile și restricțiile stabilite prin regulamentul local de urbanism.
Ce spune Legea nr. 50/1991
Legea autorizării lucrărilor de construcții prevede la art. 11 alin. (1) că anumite lucrări pot fi executate fără autorizație, dar numai în condițiile stricte ale textului — în special atunci când nu modifică structura de rezistență și/sau aspectul arhitectural.
Tocmai această conjuncție „și/sau" este esențială pentru logia dintr-un condominiu: chiar dacă nu atingi structura, dacă modifici aspectul exterior, excepția nu se mai aplică automat. Închiderea logiei trebuie analizată față de criteriul aspectului arhitectural, nu doar față de criteriul structural.
Situații speciale: monumente istorice și zone protejate
Dacă imobilul este monument istoric sau se află în zona de protecție a unui monument, Legea nr. 422/2001 devine relevantă suplimentar. Art. 8 alin. (3) permite instituirea de reglementări speciale de construire în zona de protecție prin planurile și regulamentele de urbanism aprobate. Art. 10 alin. (1) stabilește că orice intervenție asupra imobilelor din zona de protecție se face numai în condițiile stabilite de lege.
Dacă nu știi dacă imobilul tău intră într-o astfel de zonă, această informație se verifică la primăria locală sau prin intermediul unui arhitect.
Cum abordez eu subiectul cu clienții
Înainte să comparăm logia deschisă cu cea închisă din perspectiva performanței termice, a utilizării sau a costului, clarificăm cadrul juridic:
- Imobilul este în condominiu?
- Există reguli de fațadă în regulamentul local de urbanism?
- Imobilul este monument sau în zonă de protecție?
Abia după ce răspunsul la aceste întrebări este clar, are sens să discutăm despre soluțiile tehnice și să estimăm costurile și documentația necesară.
Întrebări frecvente
Pot închide logia fără autorizație dacă nu ating structura?
Nu automat. Legea nr. 50/1991 exceptează de la autorizare lucrările care nu modifică structura de rezistență și/sau aspectul arhitectural. Dacă închiderea logiei schimbă aspectul fațadei — ceea ce de regulă se întâmplă — autorizația este necesară, indiferent de structură.
Am nevoie de acordul vecinilor pentru a închide logia la bloc?
Da. Art. 39 din Legea nr. 196/2018 cere acordul a două treimi din proprietarii membri ai asociației și acordul tuturor proprietarilor direct afectați, plus autorizație de construire.
Ce se întâmplă dacă închid logia fără autorizație?
Lucrarea poate fi calificată drept construcție neautorizată, cu consecințele administrative prevăzute de legislația în vigoare.
Dacă ești la începutul acestui proces și vrei să știi exact ce acte sunt necesare pentru situația ta concretă, echipa Kapal Proiect poate face o primă evaluare a documentației de urbanism aplicabile.
Bază legală
- Legea nr. 196/2018 privind asociațiile de proprietari și administrarea condominiilor — art. 32 alin. (1)-(3) și art. 39
- Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții — art. 11 alin. (1)
- Legea nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice — art. 8 alin. (3) și art. 10 alin. (1)
Verificarea legislativă: 11 aprilie 2026.
— Arh. Enghin Ismail, Kapal Proiect, Constanța
