Definiția actuală
Anexa nr. 1 la Legea nr. 169/2026 definește suprafața construită desfășurată ca suma suprafețelor desfășurate ale tuturor nivelurilor, măsurate la exteriorul închiderilor de fațadă, cu excepția suprafețelor care nu se iau în calculul CUT.
Formula de bază este:
CUT = suprafața construită desfășurată luată în calcul / suprafața parcelei
Valoarea maximă admisă nu vine doar din formulă. Ea este stabilită prin documentația de urbanism aplicabilă parcelei și trebuie respectată împreună cu POT, regimul de înălțime, retragerile și celelalte condiții.
Ce se deduce la calculul CUT
Codul enumeră expres suprafețe care se deduc. Pentru proiectele de locuințe sunt frecvent relevante:
- spațiile cu înălțime liberă interioară mai mică de 1,80 m;
- parcajele de la subsol sau demisol, inclusiv rampele, manevra și anexele funcționale;
- spațiile tehnice necesare funcționării clădirii, amplasate la subsol;
- etajul tehnic, dacă respectă limita prevăzută de Cod;
- podurile neamenajabile;
- terasele neacoperite și copertinele în consolă;
- balcoanele exterioare și logiile deschise;
- curțile interioare și gangurile de acces către acestea;
- alte categorii enumerate în definiția legală.
Lista trebuie citită direct din forma actuală a Codului. Nu orice spațiu numit „tehnic”, „pod” sau „parcare” este automat deductibil: utilizarea și configurația reală trebuie să corespundă proiectului.
Suprafața utilă, POT și CUT sunt lucruri diferite
| Indicator | Ce măsoară |
|---|---|
| Suprafața utilă | Spațiul interior utilizabil, calculat potrivit normei aplicabile funcțiunii. Pentru locuințe, Legea nr. 114/1996 exclude pereții, balcoanele și logiile. |
| POT | Raportul procentual dintre suprafața construită luată în calcul și suprafața parcelei. Codul pornește de la proiecția pe sol și include, după caz, elemente permanente care depășesc amprenta. |
| CUT | Raportul dintre suprafața construită desfășurată luată în calcul și suprafața parcelei. |
Un balcon poate fi exclus din suprafața utilă și din suprafața desfășurată pentru CUT, dar proiecția sa poate conta la POT. Acesta este motivul pentru care același element poate apărea diferit în două tabele ale proiectului.
Exemplu orientativ
Pentru o parcelă de 500 m² și un CUT maxim de 0,80, suprafața construită desfășurată maximă luată în calcul este, teoretic, 400 m²:
500 × 0,80 = 400 m²
Rezultatul nu garantează că poți construi 400 m². POT, înălțimea, retragerile, spațiile verzi, parcajele, servituțile și geometria terenului pot reduce volumul realizabil.
Cum verifici un proiect
- Identifică documentația de urbanism și UTR-ul parcelei.
- Notează suprafața terenului din actele cadastrale.
- Calculează fiecare nivel la exteriorul închiderilor.
- Separă clar suprafața totală de suprafața luată în calcul la CUT.
- Justifică fiecare deducere prin destinația și geometria din proiect.
- Verifică simultan POT, CUT și regimul de înălțime.
Pentru zonele sub acoperiș vezi calculul suprafeței mansardei, iar pentru nivelurile îngropate vezi demisol, subsol și spațiu tehnic.
Surse oficiale
- Legea nr. 169/2026 — forma publicată de Senatul României, anexa nr. 1
- Stadiul legislativ al Legii nr. 169/2026
- Legea locuinței nr. 114/1996 — Portal Legislativ, anexa nr. 1
Actualizat și verificat editorial la 16 septembrie 2026.
