Când un client îmi aduce un contract de construcție să-l citesc împreună, primul lucru la care mă uit este capitolul de garanții. De câte ori nu am găsit acolo o singură frază: „constructorul garantează calitatea execuției". Atât. Fără durată, fără listă de defecte acoperite, fără procedură de notificare. Exact genul de formulare care, dacă apare o fisură la un an după recepție, lasă beneficiarul fără niciun instrument real de intervenție.
Garanțiile în construcții nu sunt un moft juridic — sunt singurul mecanism concret prin care îți poți recupera banii sau obliga constructorul să repare ce a greșit. Mai jos detaliez cele trei tipuri principale și ce trebuie să conțină fiecare.
Garanția contractuală — baza protecției tale
Aceasta este garanția explicită negociată în contractul de construcție. Durata standard conform Codului Civil este de 2 ani pentru construcțiile civile, dar nimic nu te împiedică să negociezi mai mult — depinde de complexitatea lucrărilor și de puterea ta de negociere.
Într-un proiect de consolidare a structurii de rezistență la o casă veche, am inclus în contract o garanție de 5 ani pentru lucrările respective. Motivul: greșelile structurale pot apărea mai lent, pe măsură ce clădirea se reazemă pe noile elemente.
Ce trebuie să acopere în mod explicit:
- infiltrații (terasă, balcoane, subsol)
- fisuri în pereți sau planșee
- probleme la instalațiile electrice și sanitare
- orice alt defect de execuție definit clar în contract
Ce nu acoperă, de regulă: modificările făcute de beneficiar după recepție, utilizarea incorectă a clădirii, evenimentele de forță majoră (cutremure, inundații).
Costurile remedierii defectelor acoperite cad integral în sarcina constructorului.
Garanția materialelor — responsabilitatea furnizorului
Separat de garanția constructorului, fiecare material vine cu garanția producătorului pentru defecte de fabricație. Durata variază enorm: de la câțiva ani pentru finisaje curente, până la 25 de ani garanție de performanță la panourile solare (o promisiune legată de producția de energie pe acea perioadă).
Într-un proiect de casă pasivă, am solicitat furnizorilor de ferestre și uși o garanție de 10 ani pentru etanșeitate și izolare termică. Materialele cu garanții extinse pot costa mai mult inițial, dar diferența se poate recupera din economia de energie pe termen lung.
Un aspect pe care beneficiarii îl înțeleg greșit: garanția materialului nu-l exonerează automat pe constructor. Dacă un material defectuos a produs daune din cauza montajului greșit, poți reclama atât furnizorului, cât și constructorului. Pentru asta ai nevoie de documente care să ateste proveniența materialelor și modul de instalare — cere-le la recepție.
Garanția de bună execuție — calitatea pe parcurs și imediat după
Aceasta acoperă defectele apărute în timpul execuției și pentru o perioadă determinată după finalizare — de obicei un an, dar negociabilă.
Exemplu concret: la un bloc de apartamente pe care l-am coordonat, contractul prevedea o garanție de bună execuție de 18 luni. La câteva luni după recepție, au apărut infiltrații la balconul unui apartament — hidroizolație incorect aplicată. Constructorul a remediat pe cheltuiala sa; costul lucrării a fost de aproximativ 5.000 RON. Fără clauza de garanție scrisă și fără notificarea în scris a defectului (cu fotografii atașate), beneficiarul ar fi plătit singur.
Reține: notificarea constructorului trebuie făcută în scris, cu dovezi foto, în termenul prevăzut în contract. O sesizare verbală nu valorează nimic în fața unui constructor rău-intenționat.
Asigurarea profesională a constructorului — un strat în plus de protecție
Pentru anumite tipuri de proiecte — construcții publice, proiecte cu finanțare europeană — constructorul are obligația să dețină o asigurare profesională care acoperă daunele cauzate de erori sau omisiuni în execuție.
La o școală finanțată din fonduri europene, am impus în contract obligația constructorului de a deține o asigurare profesională cu o acoperire de minimum 1 milion de euro. Costul anual al unei astfel de asigurări se situează, de regulă, între 0,5% și 2% din valoarea contractului.
Nu e un instrument pe care să-l folosești în proiecte obișnuite de case individuale, dar merită știut că există și că poți solicita dovada poliței înainte de semnarea contractului.
Întrebări frecvente
Cât durează garanția contractuală în România?
Durata minimă standard este de 2 ani conform Codului Civil pentru construcțiile civile. Se poate negocia mai mult — pentru lucrări de structură sau consolidare, 5 ani este o durată rezonabilă de solicitat.
Constructorul poate refuza să remedieze dacă nu l-am notificat în scris?
Da, legal poate. Orice reclamație de garanție trebuie transmisă în scris, cu fotografii și descrierea clară a defectului, în termenul prevăzut în contract. Sesizările verbale nu produc efecte juridice.
Ce se întâmplă dacă un material defectuos a stricat o lucrare corect executată?
Poți reclama atât furnizorului materialului, cât și constructorului, dacă defectul a fost cauzat de o instalare incorectă. Tocmai de aceea documentele care atestă proveniența materialelor și modul de instalare sunt esențiale.
Garanția acoperă și degradările cauzate de cutremur?
Nu. Forța majoră (cutremure, inundații) este exclusă din garanțiile standard. Pentru astfel de riscuri ai nevoie de o poliță de asigurare separată a imobilului.
Dacă ești în faza de negociere a unui contract de construcție și nu știi ce clauze de garanție să ceri, consultă un arhitect înainte de semnare — o oră de verificare a contractului poate evita ani de litigiu.
Arh. Enghin Ismail
