Actualizarea devizului general de lucrări (DGL) se realizează prin identificarea factorilor de influență interni și externi, analiza detaliată a costurilor unitare pentru materiale, manoperă și utilaje, și ajustarea prețurilor conform realităților pieței. Procesul presupune monitorizarea indicilor INS, verificarea ofertelor furnizorilor și documentarea riguroasă a modificărilor de cantități sau prețuri, fiind esențial pentru menținerea transparenței financiare între investitor și constructor.
Actualizarea DGL nu este o operațiune singulară, ci un proces continuu, integrat în managementul proiectului. Ideal, ar trebui efectuată în etape cheie ale proiectului: la finalizarea fazei de proiectare, înainte de demararea licitației, la semnarea contractului cu constructorul, în timpul execuției lucrărilor, la recepția lucrărilor și, eventual, la finalizarea proiectului. Fiecare etapă necesită o analiză specifică a costurilor și o ajustare corespunzătoare a DGL, ținând cont de realitățile pieței și de evoluția proiectului.
1. Identificarea Factorilor de Influență
Primul pas în actualizarea DGL constă în identificarea factorilor care pot influența costurile. Aceștia pot fi împărțiți în factori interni și externi. Factorii interni includ modificările aduse proiectului, cum ar fi schimbarea materialelor, adăugarea de lucrări suplimentare sau optimizarea soluțiilor tehnice. Factorii externi, pe de altă parte, sunt greu de controlat și includ inflația, fluctuațiile cursurilor de schimb valutar (EUR/RON, USD/RON), modificările legislative (taxe, TVA), creșterea prețurilor la materialele de construcție (oțel, beton, lemn) și costurile cu forța de muncă. Un exemplu concret este creșterea prețurilor la oțel în 2022, cauzată de războiul din Ucraina, care a dus la creșteri semnificative ale costurilor pentru structurile metalice.
Un alt factor important este costul forței de muncă, influențat de salariul minim brut pe țară, de negocierile colective de muncă și de disponibilitatea forței de muncă calificate. În contextul deficitului de personal calificat din construcții, costul forței de muncă a crescut semnificativ în ultimii ani. Costul cu utilajele și echipamentele de construcții, inclusiv costurile de închiriere, transport și întreținere, trebuie, de asemenea, luat în considerare. Utilizarea unor utilaje moderne și eficiente poate reduce costurile pe termen lung, dar implică investiții inițiale mai mari.
2. Analiza Detaliată a Costurilor
După identificarea factorilor de influență, urmează analiza detaliată a costurilor pe fiecare componentă a DGL. Aceasta implică verificarea prețurilor unitare pentru fiecare tip de material, manoperă și utilaj. Este crucială compararea prețurilor de la mai mulți furnizori și selectarea celor mai avantajoase oferte, fără a compromite calitatea materialelor. Standardul SR EN 13501-1:2007+A1:2009 (Clasificarea reacției la foc a produselor de construcții) impune utilizarea materialelor certificate, ceea ce poate influența costurile.
Analiza trebuie să includă și o estimare a costurilor indirecte, cum ar fi cheltuielile cu transportul, depozitarea, asigurările, taxele și impozitele. Costurile de transport pot varia semnificativ în funcție de distanța, tipul de material și disponibilitatea transportatorilor. Depozitarea materialelor pe șantier implică costuri de închiriere a spațiului, de asigurare și de protecție împotriva intemperiilor. Asigurările sunt esențiale pentru protejarea împotriva riscurilor de accidente, incendii sau furturi.
Un exemplu practic: într-un proiect de construcție a unei case unifamiliale, prețul oțelului pentru armătură a crescut cu 30% în timpul execuției lucrărilor. Pentru a actualiza DGL, a fost necesară reevaluarea costurilor pentru fundație, stâlpi, grinzi și planșee, ceea ce a dus la o creștere a costului total al structurii cu 15%. În acest caz, a fost necesară o discuție cu investitorul pentru a găsi soluții de optimizare a costurilor, cum ar fi utilizarea unor profile de oțel mai eficiente sau modificarea proiectului structural.
3. Ajustarea Prețurilor și a Cantităților
În urma analizei detaliate a costurilor, se procedează la ajustarea prețurilor unitare și a cantităților din DGL. Prețurile unitare trebuie actualizate cu noile prețuri de pe piață, iar cantitățile trebuie ajustate în funcție de eventualele modificări ale proiectului. Este important să se utilizeze un software specializat pentru gestionarea devizelor, care să permită actualizarea automată a prețurilor și a cantităților. Exemple de software utilizate în România includ WinDeviz, BuildSoft și Acont Plus.
Ajustarea prețurilor trebuie să fie justificată și documentată în mod corespunzător. Este recomandat să se păstreze oferte de preț de la furnizori, rapoarte de piață și alte documente care să susțină modificările. În cazul modificărilor de cantități, este necesar să se actualizeze planurile de execuție și să se obțină aprobarea investitorului. Norma CR 1-1-3/2005 (Instrucțiuni pentru aplicarea reglementărilor privind organizarea și producția în construcții) prevede modul de întocmire a documentației pentru modificările de proiect.
Un exemplu: într-un proiect de renovare a unui imobil istoric, s-a descoperit că structura de lemn a acoperișului este mai degradată decât se estimase inițial. Acest lucru a necesitat înlocuirea unei porțiuni mai mari din structură, ceea ce a dus la o creștere a costurilor cu manopera și materialele. DGL a fost actualizat cu noile cantități și prețuri, iar modificarea a fost aprobată de investitor și de autoritățile de conservare a patrimoniului.
4. Documentarea și Aprobarea Actualizării
Ultima etapă în procesul de actualizare a DGL constă în documentarea modificărilor și obținerea aprobării noii versiuni. Documentația trebuie să includă o comparație între DGL-ul inițial și DGL-ul actualizat, cu evidențierea modificărilor de preț și de cantitate. De asemenea, trebuie să includă justificarea modificărilor, ofertele de preț de la furnizori și rapoartele de piață.
DGL-ul actualizat trebuie prezentat investitorului și, după obținerea aprobării acestuia, trebuie semnat de către toate părțile implicate: investitor, proiectant, diriginte de șantier și constructor. Este important ca DGL-ul actualizat să fie inclus în contractul de construcție, ca anexă, și să fie utilizat ca bază pentru efectuarea plăților către constructor. Norma SR EN ISO 9001:2015 (Sisteme de management al calității – Cerințe) impune documentarea proceselor și a modificărilor, inclusiv a actualizărilor DGL.
Un exemplu: un proiect de construcție a unui complex comercial a suferit modificări majore în timpul execuției lucrărilor, din cauza schimbării cerințelor investitorului. DGL-ul a fost actualizat de mai multe ori, cu aprobarea investitorului, și fiecare actualizare a fost documentată în mod corespunzător. La finalizarea proiectului, a fost realizat un audit al costurilor, care a confirmat acuratețea DGL-ului actualizat și a justificat toate modificările efectuate.
Recomandarea arhitectului
Pentru a evita riscurile financiare, recomandăm ca actualizarea DGL să nu fie tratată ca o operațiune singulară, ci ca un proces continuu integrat în managementul proiectului. Este indicat să efectuați revizii ale costurilor în etapele cheie: la finalizarea proiectării, înainte de licitație, la semnarea contractului și periodic în timpul execuției. Utilizarea unui software specializat (precum WinDeviz sau BuildSoft) și păstrarea tuturor ofertelor de preț primite de la furnizori vor asigura o bază documentară solidă pentru orice negociere cu investitorul.
Concluzie
Actualizarea devizului general de lucrări este un proces complex și continuu, care necesită o abordare sistematică și o atenție deosebită la detalii. Neglijarea acestui aspect poate conduce la depășiri de buget, întârzieri în execuție și compromiterea calității lucrărilor. Prin urmarea metodologiei prezentate în acest ghid, arhitecții și alți profesioniști din domeniul construcțiilor pot asigura o gestiune eficientă a costurilor și o relație transparentă cu investitorul.
Implementarea unui sistem de monitorizare a prețurilor și a costurilor, utilizarea unui software specializat pentru gestionarea devizelor și o comunicare eficientă cu toate părțile implicate sunt elemente cheie pentru succesul actualizării DGL. În plus, este important să se țină cont de specificul legislației și standardelor românești, pentru a asigura conformitatea și legalitatea documentului. Actualizarea periodică a DGL nu este doar o obligație contractuală, ci și o responsabilitate profesională, care contribuie la realizarea unor proiecte de construcții de succes.
Întrebări Frecvente
1. Ce este un deviz general de lucrări (DGL) și de ce este important să fie actualizat?
DGL este documentul care detaliază costurile estimate pentru un proiect de construcții. Actualizarea lui este crucială pentru a evita depășiri de buget, întârzieri și pentru a menține transparența în relația cu investitorul.
2. Când ar trebui actualizat devizul general de lucrări pe parcursul unui proiect?
Ideal, devizul ar trebui actualizat în etapele cheie ale proiectului: la finalizarea proiectării, înainte de licitație, la semnarea contractului, în timpul execuției, la recepție și, eventual, la finalizare.
3. Care sunt principalii factori care pot influența costurile și, implicit, necesitatea actualizării devizului?
Factorii includ modificări ale proiectului, inflația, fluctuațiile valutare, modificările legislative și creșterea prețurilor la materiale (oțel, beton etc.).
4. Cum influențează fluctuațiile prețurilor materialelor de construcție devizul general?
Creșterea prețurilor la materiale, precum oțelul, duce direct la creșterea costurilor totale ale proiectului, necesitând ajustarea devizului pentru a reflecta realitatea pieței.
5. Este actualizarea devizului un proces singular sau continuu?
Actualizarea devizului nu este o operațiune unică, ci un proces continuu, integrat în managementul proiectului, pentru a răspunde dinamic la schimbările din piață și ale proiectului.
