Litigii cu vecinii la construcții: cum le eviți din start

Când un client vine la birou cu planul de situație în mână și îmi spune că vecinul deja l-a amenințat cu judecata — și lucrările nici n-au început — știu că problema e mai veche. De obicei, nimeni n-a verificat PUZ-ul, nimeni n-a măsurat retragerile și nimeni nu l-a anunțat pe vecin ce urmează să se construiască lângă gardul lui. Litigiile cu vecinii nu apar din neant; apar din lipsă de informație și din lipsă de comunicare.

Primul pas: PUZ-ul, înainte de orice schiță

Planul Urbanistic Zonal (PUZ) este documentul care dictează ce și cum se poate construi într-o anumită zonă. El stabilește regimul de înălțime, coeficientul de utilizare a terenului (CUT), procentul de ocupare a terenului (POT) și retragerile obligatorii față de limitele proprietății.

Un exemplu concret: dacă POT-ul maxim din zonă este de 60%, amprenta la sol a construcției nu poate depăși 60% din suprafața totală a terenului. Dacă depășești această limită fără aprobare specială sau fără modificarea PUZ-ului — procedură lungă și costisitoare — orice vecin poate contesta autorizația.

S-a întâmplat: o familie din București a proiectat o casă cu demisol fără să verifice dacă PUZ-ul local permite demisolul în acea zonă. Vecinii au contestat proiectul, temându-se că săpăturile le-ar putea afecta fundațiile. Rezultatul — renunțarea la demisol și modificarea completă a proiectului, cu costuri și timp pierdut.

Distanțele legale față de vecini — unde greșesc cei mai mulți

Legislația română stabilește distanțe minime obligatorii, reglementate prin Codul Civil și prin normele de urbanism locale. Regula generală:

Înălțimea construcției	Distanța minimă față de vecin
Sub 6 metri	Cel puțin 3 metri
Peste 6 metri	Cel puțin 5 metri

Aceste valori pot varia în funcție de reglementările locale și de tipul construcției — de aceea PUZ-ul și regulamentul local de urbanism primează întotdeauna față de regula generală.

Nerespectarea distanțelor nu înseamnă doar amendă: instanța poate dispune demolarea porțiunii care încalcă limita, cu toate costurile pe seama proprietarului. Un garaj construit la limita de proprietate, fără distanța legală față de vecin, poate ajunge să fie demolat în urma unei plângeri la primărie — un risc real, nu o ipoteză.

Zgomot și praf — ce spune legislația și ce funcționează în practică

Nicio construcție nu se face fără disconfort pentru cei din jur. Important e să rămâi în limitele legale și să fii transparent.

În majoritatea localităților, lucrările de construcție sunt permise între orele 8:00 și 18:00, de luni până vineri. În weekend și în sărbători, lucrările sunt de obicei interzise. Verifică reglementările locale ale primăriei tale — intervalele pot diferi.

Măsuri practice care reduc tensiunile:

• Echipamente mai silențioase acolo unde există alternativă
• Sisteme de irigare și acoperire a materialelor pentru controlul prafului
• Curățarea zilnică a zonei adiacente — praful pe mașina vecinului e un conflict garantat
• Bariere fonoabsorbante pentru lucrări de lungă durată în zone dense

Costurile pentru echipamente silențioase și sisteme de reducere a prafului pot varia între 500 și 5.000 de euro, în funcție de complexitatea lucrărilor și de tehnologiile utilizate.

Protejarea proprietăților vecinilor — documentarea stării inițiale

Înainte să înceapă orice săpătură, fotografiază și filmează în detaliu starea proprietăților adiacente: ziduri, garduri, trotuare, plantații. Dacă apar fisuri sau daune pe parcursul lucrărilor, acest inventar inițial este singura probă clară că deteriorarea nu exista dinainte.

Utilajele grele generează vibrații care pot fisura tencuiala sau chiar structura caselor vechi. Dacă știi că vei folosi astfel de utilaje, cere constructorului o evaluare a impactului vibrațiilor înainte de start. Daunele notificate imediat și reparate prompt opresc un incident mic să devină dosar la tribunal.

Comunicarea cu vecinii — cel mai ieftin instrument de prevenție

Informează vecinii înainte de începerea lucrărilor: ce se construiește, cât durează, care e programul zilnic și ce măsuri iei pentru a reduce disconfortul. O scurtă vizită sau chiar un bilet în cutia poștală poate dezamorsa lunile de tensiune care urmează.

Când apar reclamații, discuția calmă și căutarea unei soluții concrete (schimbarea orei de început, o pauză de câteva ore) valorează mai mult decât orice răspuns juridic. Prevenția costă aproape nimic; procesele costă ani.

Întrebări frecvente

Ce este PUZ-ul și de ce contează înainte de construcție?

PUZ (Planul Urbanistic Zonal) stabilește regulile de construire pentru o zonă: regim de înălțime, POT, CUT și retragerile față de vecini. Nerespectarea lui poate duce la contestarea autorizației de construire de către orice vecin interesat.

Care sunt distanțele minime față de vecini conform legislației?

Regula generală: cel puțin 3 metri pentru construcții sub 6 metri înălțime și cel puțin 5 metri pentru cele peste 6 metri. Reglementările locale pot impune distanțe diferite — verifică întotdeauna PUZ-ul zonei.

În ce interval orar sunt permise lucrările de construcție?

În general între 8:00 și 18:00, de luni până vineri. Weekendul și sărbătorile legale sunt de obicei interzise, dar intervalele exacte le stabilesc autoritățile locale — verifică regulamentul primăriei tale.

Cât costă un proiect de arhitectură care respectă PUZ-ul și distanțele legale?

Costurile variază între 500 și 2.000 de euro în funcție de complexitatea proiectului și de arhitectul ales. Această investiție poate preveni modificări mult mai costisitoare impuse ulterior de instanță sau de autoritățile locale.

---

Arh. Enghin Ismail — Kapal Proiect, Constanța

Dacă pregătești un proiect și vrei să verifici din start retragerile, POT-ul și distanțele față de vecini, contactează-ne — o consultație inițială poate evita luni de litigii.