Răspuns rapid: Codul limitează regia proprie, dar încadrarea lucrării este decisivă
Ca regulă generală pentru clădirile noi, art. 279 alin. (1) din Legea nr. 169/2026 nu mai tratează regia proprie ca pe o alegere generală între „mai ieftin” și „mai comod”. În regie proprie se pot realiza numai locuințe parter în mediul rural, garaje, terase și anexe gospodărești parter. Pentru celelalte categorii de clădiri, regia proprie este interzisă, indiferent de clasa de consecințe. Separat, lucrările încadrate corect în procedura notificării potrivit art. 294 pot fi executate în regie proprie în temeiul art. 298 alin. (4).
Regia proprie privește modul de execuție și nu stabilește formalitatea aplicabilă. După încadrarea concretă, lucrarea poate necesita autorizație, notificare sau, numai în cazurile expres prevăzute de Cod, poate fi realizată fără aceste formalități. Regimul proiectului și al verificării tehnice se stabilește separat; pentru lucrările notificate, art. 298 alin. (2) prevede lipsa verificării tehnice pentru cerințele fundamentale de calitate, cu răspunderea echipei de proiectanți.
Exemple care clarifică regula
Casă doar parter în mediul rural
Poate fi executată în regie proprie din perspectiva art. 279. Înainte de începere trebuie stabilit separat dacă lucrarea urmează autorizarea ori procedura notificării și ce proiect, studii și specialiști sunt obligatorii pentru amplasamentul concret.
Casă parter în municipiu sau oraș
Pentru o clădire nouă, nu intră în excepția „locuință parter în mediul rural” și nici între locuințele noi notificabile potrivit art. 294. Executarea trebuie realizată prin antreprenori, chiar dacă beneficiarul are experiență sau cumpără direct materialele.
Casă P+1, P+M, D+P+1 sau altă clădire cu nivel peste parter
Ca regulă pentru clădirile noi, nu poate fi realizată în regie proprie în baza art. 279, nici în mediul rural și nici prin invocarea unei clase de consecințe reduse. Locuințele noi P+1, P+M și D+P+1 nu se regăsesc nici între locuințele notificabile din art. 294. Codul spune expres că interdicția art. 279 se aplică indiferent de clasa de consecințe.
Garaj, terasă sau anexă gospodărească parter
Art. 279 include aceste categorii între lucrările ce pot fi realizate în regie proprie. Aceasta nu înseamnă însă că sunt automat fără autorizație sau notificare. Regimul formalităților se stabilește separat după dimensiuni, caracter permanent ori demontabil, fundație, amplasament, zonă protejată și regulamentul local.
Ce înseamnă execuția prin antreprenori
Pentru lucrările care trebuie executate prin antreprenori, structura contractuală se stabilește potrivit art. 452–453. Persoana care contractează direct cu beneficiarul execuția întregii lucrări este antreprenor general și trebuie să fie persoană juridică sau asociere de persoane juridice, să aibă activități de execuție în obiectul său de activitate și să încheie contract cu beneficiarul ori dezvoltatorul.
Antreprenorul general este executantul contractual al întregii lucrări și trebuie, între altele:
- pentru lucrările supuse autorizării, să înceapă execuția numai după autorizare și pe baza proiectului tehnic verificat; pentru lucrările notificate se aplică regimul special al art. 298;
- să asigure sistemul propriu de calitate și responsabili tehnici cu execuția autorizați;
- să respecte proiectul și detaliile de execuție;
- să remedieze neconformitățile și defectele care îi sunt imputabile;
- să predea documentele necesare cărții tehnice și să solicite recepția.
Simpla existență a unui SRL nu este suficientă. Trebuie verificate obiectul de activitate, capacitatea reală de execuție, personalul și responsabilii autorizați, contractul, asigurările și sistemul de calitate.
Antreprenorul de specialitate nu înlocuiește antreprenorul general
Art. 453 permite ca antreprenorul de specialitate să fie persoană juridică sau persoană fizică specializată, dar acesta este contractat de antreprenorul general pentru o parte determinată a lucrării. Așadar, posibilitatea de a lucra cu specialiști sau echipe separate nu transformă o clădire neeligibilă într-o construcție permisă în regie proprie.
Ce se întâmplă la intervențiile asupra unei clădiri existente
Ca regulă generală, art. 285 permite în regie proprie numai lucrările de întreținere și reparațiile curente; celelalte intervenții se execută prin antreprenori, pe baza proiectului tehnic verificat și a expertizei tehnice, iar auditul energetic este necesar după caz. Pentru intervențiile încadrate exact în procedura notificării, art. 298 alin. (4) permite însă execuția în regie proprie, iar alin. (2) stabilește regimul special al verificării tehnice.
Nu denumirea dată de proprietar decide dacă lucrarea este „reparație curentă”. Contează efectul real asupra structurii, fațadei, instalațiilor, performanței și configurației clădirii.
Lucrările realizate prin notificare
Art. 298 alin. (4) arată că lucrările notificate potrivit art. 294 se pot executa prin antreprenori sau în regie proprie. Mai întâi trebuie însă demonstrat că lucrarea intră exact în procedura notificării. Regia proprie nu poate fi folosită pentru a ocoli autorizarea sau pentru a extinde lista lucrărilor eligibile. Pentru aceste lucrări, art. 298 alin. (2) prevede regimul special fără verificare tehnică pentru cerințele fundamentale de calitate și atribuie răspunderea pentru corectitudinea proiectului echipei de proiectanți.
Există aici o situație specială importantă: art. 294 alin. (2) lit. a) pct. (ii) include, în condiții cumulative stricte, o singură locuință unifamilială parter sau demisol și parter (D+P), fără subsol, de maximum 150 mp suprafață desfășurată, în intravilan rural, în afara zonelor excluse și cu proiectul și avizele cerute de text. Dacă lucrarea este notificată valabil în această procedură, art. 298 alin. (4) permite execuția în regie proprie. Aceasta este o regulă specială și nu transformă orice casă D+P într-o lucrare eligibilă.
Ce obligații rămân în regie proprie
Chiar și într-un caz permis de art. 279 sau art. 298, beneficiarul trebuie să urmărească traseul legal aplicabil:
- încadrarea urbanistică și alegerea corectă a procedurii;
- proiectarea și, numai dacă regimul lucrării o cere, verificarea documentației;
- notificarea începerii, panoul și documentele de șantier, după caz;
- respectarea proiectului și a cerințelor fundamentale de calitate;
- recepția la terminarea lucrărilor, inclusiv pentru lucrările autorizate ori notificate executate în regie proprie, potrivit art. 280;
- predarea și înregistrarea documentelor necesare finalizării și intabulării.
În privința asigurărilor, art. 279 prevede obligații pentru participanții implicați și o excepție limitată pentru beneficiarul care este și utilizatorul final al unei locuințe individuale/unifamiliale. Excepția se aplică pentru o singură locuință individuală/unifamilială a beneficiarului, o singură dată. Excepția beneficiarului nu îi exonerează automat pe ceilalți participanți.
Verifică înainte să alegi echipele sau să semnezi contractul
Înainte de a cumpăra materialele ori de a negocia manopera, trebuie stabilite tipul clădirii, numărul de niveluri, localitatea, procedura de autorizare/notificare și forma legală a executantului. Altfel, o economie aparentă poate produce oprirea lucrărilor, imposibilitatea recepției și costuri de refacere.
Programează o consultație cu arhitectul pentru încadrarea lucrării și traseul de proiectare. Dacă ai deja terenul și tema construcției, trimite datele proiectului ca să verificăm pașii necesari înainte de execuție.
Întrebări frecvente
Pot construi o casă P+1 în regie proprie în mediul rural?
Nu, pentru o clădire nouă. Excepția art. 279 pentru locuințe privește locuința parter în mediul rural, iar P+1 nu se află nici între locuințele noi notificabile din art. 294. Interdicția art. 279 pentru celelalte clădiri se aplică indiferent de clasa de consecințe. Contează încadrarea juridico-administrativă a amplasamentului în mediul rural, nu simpla descriere colocvială „la sat”.
Dar o locuință D+P poate fi executată în regie proprie?
Numai dacă intră efectiv în procedura specială de notificare din art. 294 alin. (2) lit. a) pct. (ii): o singură locuință unifamilială, fără subsol, de maximum 150 mp suprafață desfășurată, în intravilan rural și cu toate celelalte condiții, proiectele și avizele cerute. În acel caz, art. 298 alin. (4) permite regia proprie. În afara acestei încadrări speciale, regula generală din art. 279 rămâne aplicabilă.
Pot construi o casă doar parter în oraș, în regie proprie?
Nu. Condiția mediului rural face parte din excepția pentru locuințe parter.
Dacă angajez separat zidari, instalatori și electricieni, este regie proprie?
Coordonarea directă de către beneficiar a unor echipe separate poate fi un indiciu practic al execuției în regie proprie, dar nu este singură un criteriu legal autonom. Pentru o clădire care nu intră în excepțiile art. 279 ori în regimul special aplicabil, această organizare nu înlocuiește structura de antrepriză cerută de Cod.
Orice firmă poate fi antreprenor general?
Nu este suficient ca firma să existe. Art. 452 cere persoană juridică ori asociere de persoane juridice cu activități de execuție în obiectul de activitate, contract cu beneficiarul și îndeplinirea obligațiilor de calitate și responsabilitate tehnică.
Regia proprie înseamnă că nu mai am nevoie de arhitect sau recepție?
Nu. Modul de execuție nu elimină proiectarea, formalitatea legală aplicabilă, cerințele de calitate sau recepția la terminarea lucrărilor.
