Când un client îmi trimite planul casei cu un garaj atașat, prima întrebare din procesul de autorizare este invariabil: intră sau nu în suprafața construită desfășurată? Răspunsul depinde de un singur criteriu concret — gradul de închidere al structurii.
Ce spune legislația
Cadrul general este dat de Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții și de Normele metodologice de aplicare aprobate prin HG nr. 925/2006.
Suprafața construită la sol este amprenta clădirii pe teren — ce se vede dacă privești construcția de sus.
Suprafața construită desfășurată (SCD) adună suprafețele tuturor nivelurilor: parter, etaje, mansardă, subsol, balcoane și, în funcție de configurație, garaje. De ea depind direct coeficientul de utilizare a terenului (CUT) și coeficientul de ocupare a terenului (POT) — cei doi parametri care limitează cât poți construi pe un lot.
Garaj închis, deschis sau subteran — ce intră în SCD
| Tip garaj | Caracteristici | Inclus în SCD? |
|---|---|---|
| Garaj închis suprateran | Pereți + acoperiș (zidărie, beton, metal) | Da, integral |
| Garaj subteran | Construit prin săpătură, beton armat | Da, integral |
| Carport (garaj deschis) | Doar stâlpi de susținere, fără pereți laterali | De regulă, nu |
| Garaj suprateran parțial deschis | Acoperiș + pereți parțiali | Depinde de RLU local |
Regula de bază: dacă structura are pereți pe toate laturile și acoperiș, este spațiu construit desfășurat. Dacă are doar stâlpi și un acoperiș, autoritățile o tratează, în general, ca pe o structură auxiliară necomputabilă în SCD.
Există totuși excepții: unele primării, prin Regulamentul Local de Urbanism, pot solicita includerea în SCD chiar și a carporturilor, dacă le consideră structuri permanente. Tocmai de aceea, înainte de orice decizie, trebuie citit RLU-ul localității respective.
Exemplu practic
O locuință parter cu garaj închis de 20 mp va avea o SCD cu 20 mp mai mare față de o locuință identică cu un carport de aceeași dimensiune. Cei 20 mp în plus contează când te apropii de limita CUT sau POT impusă prin PUZ — pot face diferența între posibilitatea de a ridica o anexă suplimentară sau nu.
Variabilitatea locală — de ce trebuie verificat PUZ/PUG
Legislația națională stabilește cadrul, dar fiecare localitate îl poate aplica diferit. Planul Urbanistic Zonal sau Planul Urbanistic General poate impune condiții mai restrictive sau poate clarifica ce anume se computează în SCD pe teritoriul respectiv. Nerespectarea prevederilor RLU duce la refuzul autorizației sau la obligația de a modifica proiectul.
Consultați întotdeauna RLU-ul înainte de a stabili definitiv tipul de garaj pe care îl includeți în proiect.
Recomandare practică
Dacă suprafața construibilă pe lotul dvs. este limitată și doriți să maximizați spațiul locuibil, un carport poate fi o soluție mai flexibilă decât un garaj închis atașat — nu consumă din SCD și, în general, nu necesită aceleași proceduri de autorizare. Dacă optați pentru garaj închis sau subteran, includeți-l în calcul din faza de proiectare, înainte de a stabili celelalte suprafețe ale casei.
Întrebări frecvente
Garajul subteran intră în suprafața construită desfășurată?
Da. Chiar dacă nu este vizibil de la suprafață, garajul subteran construit din beton armat este inclus integral în SCD.
Un carport (garaj deschis cu stâlpi) intră în SCD?
De regulă, nu — structurile cu stâlpi de susținere fără pereți laterali sunt, în general, excluse din SCD. Există însă excepții în funcție de RLU-ul localității, deci verificați înainte de proiectare.
Unde găsesc reglementările exacte pentru proprietatea mea?
Regulamentul Local de Urbanism (RLU) al localității, împreună cu PUZ-ul sau PUG-ul în vigoare pentru zona respectivă. Primăria poate furniza aceste documente, iar un arhitect le poate interpreta corect în contextul proiectului dvs.
Dacă pregătiți un proiect de casă cu garaj și vreți să știți exact cât puteți construi pe lot fără să depășiți limitele de CUT și POT, contactați-ne pentru o consultație — clarificăm aceste aspecte înainte de a avansa în proiectare.
Arh. Enghin Ismail — Kapal Proiect, Constanța
